Odpłatna dostawa towarów, jak i odpłatne świadczenie usług na terytorium Polski podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT. Osoba fizyczna, która wynajmuje lokal prywatnie, traktowana jest jak podatnik VAT, ponieważ taka czynność nosi znamiona działalności gospodarczej.
Dostawa towarów to inaczej przeniesienie prawa do rozporządzania danymi towarami jak właściciel. Natomiast świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie jest dostawą towarów. Wynajem lokalu w ramach najmu prywatnego przez osobę fizyczną traktowane jest jak działalność gospodarcza.
Najem nieruchomości na przykładzie
Podatnik prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. Jednocześnie korzysta ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Dodatkowo osiąga przychody z najmu prywatnych lokali. Przychód ten wlicza do limitu zwolnienia podmiotowego. Współwłaścicielem wynajmowanych lokali jest małżonka podatnika. Pomiędzy małżonkami istnieje wspólność majątkowa. Żona z tytułu najmu opłaca podatek zryczałtowany. Małżonkowie wspólnie wystawiają faktury dokumentujące najem. Czy w związku z tym przysługuje im oddzielny limit do zwolnienia podmiotowego z VAT dla każdego z nich z osobna? Czy podatnik dodatkowo ma prawo do odrębnego limitu z tytułu prowadzenia przez niego działalności gospodarczej?
Najem jako działalność gospodarcza
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT (Dz. U. z 2021 roku poz. 685 ze zm.) podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, a także osoby fizyczne prowadzące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na to jaki jest jej cel i rezultat. Z kolei działalność gospodarcza zgodnie z ust. 2 wymienionego przepisu obejmuje działalność wykonywaną przez producentów, handlowców lub usługodawców, przez podmiot pozyskujący zasoby naturalne, a także rolników i działalność osób wykonujących wolny zawód. Szczególnie chodzi o czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły i w celu zarobkowym.
Na podstawie umowy najmu, wynajmujący zobowiązuje się, że odda najemcy rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony w zamian za zobowiązanie zapłaty czynszu w umówionej kwocie (art. 659 par. 1 Kodeksu cywilnego – Dz. U. z 2020 roku poz. 1740 ze zm.).
Zgodnie z przytoczonymi przepisami najem jak najbardziej spełnia definicję działalności gospodarczej pod warunkiem, że wykonywany jest w sposób ciągły i w celu zarobkowym. Nie ma znaczenia, czy prowadzony jest w ramach działalności gospodarczej, czy jest oddzielnym źródłem przychodu zgodnie z przepisami o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najem lokalu jest więc odpłatnym świadczeniem usług podlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT, a osoba fizyczna wynajmująca nieruchomość w ramach najmu prywatnego jest podatnikiem VAT.
Wynajem lokalu użytkowego przez małżonków
Małżonkowie nie należą do grupy podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Są osobami, które łączy wspólność majątkowa, tzw. ustawowa obejmująca wszystkie przedmioty majątkowe nabyte podczas trwania małżeństwa przez oboje małżonków lub przez jednego z nich tworząc ich majątek wspólny. Przedmioty, które nie zostały objęte wspólnotą małżeńską należą do majątku osobistego małżonków. Z powyższego wynika, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego na zasadzie współwłasności łącznej, inaczej bezudziałowej, a małżonkowie są odrębnymi podatnikami. Ich działalność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Status podatnika VAT może posiadać każdy z małżonków z osobna jak i oboje. Jednakże małżonkowie nie powinni być traktowani jak jeden podmiot podlegający obowiązkowemu opodatkowaniu VAT. Podobnego zdania jest też Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji indywidualnej z dnia 5 kwietnia 2019 roku, nr 0114-KDIP1-3.4012.70.2019.2.ISK stwierdził, że jeżeli nieruchomości są własnością obojga małżonków, to należy przyjąć, że podatnikiem będzie ten z małżonków, który faktycznie dokonuje czynności związanych z najmem/dzierżawą, np. zawarł umowę najmu, czy pobiera czynsz od najemcy. Jeżeli w umowie najmu/dzierżawy będą wskazani oboje małżonkowie jako wynajmujący/wydzierżawiający, to każdy z nich będzie osobą, która dokonuje najmu/dzierżawy nieruchomości, a więc będzie podatnikiem.
W przypadku kiedy umowę zawrze tylko jeden z małżonków, to podatnikiem VAT zgodnie z art. 15 ustawy o VAT z tytułu tej umowy będzie ten małżonek, który zawarł umowę, co oznacza, że drugi z nich, który jej nie zawarł nie będzie uzyskiwał przychodu podlegającego opodatkowaniu VAT z tytułu tej umowy.
Małżonkowie, którzy świadczą usługę najmu nieruchomości będącej ich majątkiem wspólnym posiadają różne możliwości opodatkowania podatkiem VAT:
małżonkowie mogą uznać, że oboje w rozumieniu przepisów o VAT prowadzą działalność gospodarczą na swoje imię i nazwisko – oboje są podatnikami VAT w równych częściach
małżonkowie mogą uznać, że tylko jeden z nich rejestruje działalność gospodarczą na swoje imię i nazwisko – w tej sytuacji u drugiego małżonka nie występuje obowiązek podatkowy
małżonkowie zawiązują spółkę cywilną i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują prywatne lokale.
Zwolnienie podmiotowe z VAT
Zgodnie z art. 113 ust. 1 lub 9 ustawy o VAT, zwolnienie podmiotowe w VAT przysługuje wtedy kiedy wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. W przypadku kiedy podatnik dopiero rozpoczyna wykonywanie czynności opodatkowanych, to w trakcie roku, limit nie może przekroczyć wartości w proporcji do okresu prowadzonej działalności gospodarczej w danym roku podatkowym. Przy ustalaniu limitu pod uwagę należy wziąć wartość netto sprzedaży opodatkowanej.
Jeżeli limit uprawniający do zwolnienia podmiotowego z VAT będą ustalać małżonkowie trudniący się wynajmem lokali użytkowych, to jego ustalenie będzie zależeć od przyjętego przez nich sposobu rozliczania wynajmu. W przypadku kiedy:
najem rozlicza tylko jeden z małżonków w ramach oddzielnie prowadzonej działalności gospodarczej lub kiedy małżonkowie rozliczają najem z działalności prowadzonej w ramach zawiązanej przez nich spółki cywilnej, to wtedy pod uwagę brany jest limit 200 000 zł.
w sytuacji kiedy wynajem nieruchomości będzie prowadził każdy z małżonków osobno, a uzyskane przychody z tego tytułu będą rozliczane po połowie, to każdemu z nich będzie przysługiwał limit 200 000 zł.
PRZYKŁAD Małżeństwo wspólnie podpisało umowę najmu lokalu użytkowego. Wysokość czynszu została ustalona na 10 000 zł/za miesiąc. Jeden z małżonków prowadzi jeszcze drugą działalność związaną z produkcją filmów reklamowych. Oboje korzystają ze zwolnienia podmiotowego z VAT. Każdy z nich ma prawo do skorzystania ze zwolnienia podmiotowego do momentu przekroczenia 200 000 zł. Małżonek prowadzący drugą działalność musi do limitu 200 000 zł włączyć wartość sprzedaży z tytułu najmu nieruchomości oraz z tytułu produkcji filmów. Pomimo prowadzenia dwóch działalności, podatnik objęty jest jednym limitem 200 000 zł.
Podatnik zwolniony podmiotowo z VAT wynajmuje prywatny lokal użytkowy opodatkowany stawką 23%. Czy może wystawiać f-ry VAT ZW do chwili osiągnięcia 200 tys. obrotu?
