Czy wynajem lokalu użytkowego może być opodatkowana ryczałtem?

W Polsce najem prywatnych nieruchomości mieszkalnych może być rozliczany jako osobne źródło przychodu, niezwiązane z działalnością gospodarczą. W takim przypadku przychód z tego tytułu podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Czy to rozwiązanie obejmuje również wynajem lokalu użytkowego?

Najem prywatny a działalność gospodarcza – kluczowe rozróżnienie

Rozpoczynając rozważania o opodatkowaniu najmu, należy najpierw określić, czy najem ma charakter prywatny, czy odbywa się w ramach działalności gospodarczej. W obu przypadkach zasady rozliczania podatku są inne.

Najem prywatny dotyczy sytuacji, gdy wynajmowana nieruchomość należy do majątku prywatnego osoby fizycznej i nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wówczas przychody z najmu stanowią „odrębne źródło przychodów” w rozumieniu przepisów o PIT. Z kolei najem w ramach działalności gospodarczej występuje wtedy, gdy przedsiębiorca wynajmuje nieruchomość w celach zarobkowych lub gdy nieruchomość stanowi składnik majątku firmy.

PRZYKŁAD 1
Pani Barbara kupiła lokal użytkowy na parterze budynku mieszkalnego i wynajmuje go jako część swojego majątku prywatnego. Taki najem kwalifikowany jest jako prywatny.

PRZYKŁAD 2
Pan Artur prowadzi firmę zajmującą się obrotem nieruchomościami i wynajmuje lokale w nowo powstałej galerii handlowej. Taki najem będzie opodatkowany w ramach działalności gospodarczej.

Źródło przychodu z najmu prywatnego

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), odrębnymi źródłami przychodów są m.in.:

• pozarolnicza działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3),
• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (art. 10 ust. 1 pkt 6).

Podkreślenie różnicy między tymi dwoma źródłami przychodów jest kluczowe dla określenia właściwego sposobu rozliczania przychodów z najmu nieruchomości. Z przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów (tzw. najem prywatny).

Najem jako działalność gospodarcza

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, działalność gospodarcza to działalność zarobkowa, prowadzona we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły, bez względu na wynik finansowy. Dodatkowo art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o PIT wskazuje, że przychody z najmu składników majątku związanych z działalnością gospodarczą również kwalifikują się do przychodów z działalności gospodarczej.

Aby najem mógł zostać uznany za działalność gospodarczą, musi spełniać trzy podstawowe warunki:

• cel zarobkowy – wynajem musi być ukierunkowany na uzyskanie dochodu,
• ciągłość – działalność powinna być prowadzona w sposób stały, z zamiarem jej kontynuacji,
• zorganizowany charakter – konieczne jest prowadzenie działalności w sposób metodyczny i uporządkowany.

Jeżeli dany najem spełnia te warunki, to nawet jeśli podatnik nie zarejestrował działalności gospodarczej, przychody z tego najmu powinny być rozliczane zgodnie z zasadami obowiązującymi w działalności gospodarczej.

Najem prywatny a ryczałt od przychodów ewidencjonowanych

Dla osób, które wynajmują nieruchomości prywatnie, bez powiązania tego wynajmu z działalnością gospodarczą, istnieje możliwość opodatkowania przychodów w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Opodatkowanie ryczałtem jest uproszczoną formą rozliczeń, a stawka ryczałtu na rok 2024 wynosi:

• 8,5% od przychodów do 100 000 zł rocznie,
• 12,5% od przychodów przekraczających 100 000 zł.

Warto zauważyć, że opodatkowanie ryczałtem jest możliwe tylko wtedy, gdy wynajem nieruchomości nie jest związany z działalnością gospodarczą podatnika. Jeżeli nieruchomość stanowi składnik majątku firmowego (np. jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych), to przychody z jej wynajmu będą kwalifikowane do działalności gospodarczej i opodatkowane zgodnie z zasadami ogólnymi.

Kryterium powiązania nieruchomości z działalnością gospodarczą

W celu rozróżnienia między najmem prywatnym a najmem związanym z działalnością gospodarczą warto odwołać się do Uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) z dnia 24 maja 2021 roku (sygn. akt II FPS 1/21). W uchwale tej NSA stwierdził, że to podatnik decyduje, czy składnik majątku (w tym nieruchomość) zostaje powiązany z działalnością gospodarczą, czy pozostaje w zarządzie prywatnym. Jeżeli nieruchomość nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej ani nie są z nią powiązane koszty firmowe, to przychody z jej wynajmu mogą być uznane za najem prywatny.

Co istotne, przepisy prawa podatkowego nie różnicują rodzaju nieruchomości wynajmowanej na cele najmu prywatnego – zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i użytkowe mogą być wynajmowane prywatnie. W związku z tym wynajem lokalu użytkowego, o ile nie jest związany z działalnością gospodarczą, również może podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Takie podejście znajduje potwierdzenie w interpretacjach wydawanych przez organy podatkowe. Przykładem jest interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 20 kwietnia 2020 roku (nr 0115-KDIT1.4011.62.2020.2.MR), w której stwierdzono, że przychody z wynajmu lokalu użytkowego mogą być kwalifikowane do przychodów z najmu prywatnego, co uprawnia do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Wynajem lokalu użytkowego a zawieszenie działalności gospodarczej

Interesujący przypadek dotyczy wynajmu lokalu użytkowego przez osobę, która prowadzi działalność gospodarczą, ale czasowo ją zawiesiła. Zgodnie z przepisami, przedsiębiorca może zawiesić działalność gospodarczą, pod warunkiem że nie zatrudnia pracowników. W okresie zawieszenia działalności nie można wykonywać czynności związanych z prowadzeniem działalności ani osiągać bieżących przychodów z tej działalności. Można jednak realizować czynności niezbędne do zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, w tym np. wynajem nieruchomości.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 23 października 2023 roku (nr 0115-KDIT3.4011.535.2023.2.PS) stwierdził, że przedsiębiorca może w okresie zawieszenia działalności wynajmować nieruchomość użytkową, o ile najem ten nie jest powiązany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W takim przypadku przychody z najmu można opodatkować ryczałtem, ponieważ są one kwalifikowane do przychodów z najmu prywatnego.

VAT przy najmie lokali użytkowych

Nie można zapominać o podatku VAT, który obowiązuje zarówno najem prywatny, jak i w ramach działalności gospodarczej, jeśli dotyczy lokali użytkowych. Standardowa stawka VAT wynosi 23%. Osoby fizyczne są jednak zwolnione z tego obowiązku, jeśli ich przychody nie przekroczyły 200 000 zł netto rocznie.

Kilka słów podsumowania

Opodatkowanie przychodów z wynajmu lokalu użytkowego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest możliwe, o ile nieruchomość nie jest związana z prowadzoną działalnością gospodarczą. Kluczowe jest, aby nieruchomość była zarządzana prywatnie, a nie w ramach działalności gospodarczej podatnika. Zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe mogą być przedmiotem najmu prywatnego, co potwierdzają interpretacje podatkowe i orzecznictwo sądowe.

Zatem wynajem lokalu użytkowego, który nie jest częścią majątku firmowego, pozwala na skorzystanie z uproszczonego opodatkowania ryczałtem, co umożliwia ograniczenie formalności i uproszczenie rozliczeń podatkowych.

Data publikacji: 2024-11-04, autor: FakturaXL