Najem prywatny stanowi jedno ze źródeł przychodów. Podlega pod opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Co wchodzi w skład przychodu z najmu prywatnego?
Źródło przychodu jakim jest przychód z najmu prywatnego podlega pod opodatkowanie podatkiem ryczałtowym od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku podatek naliczany jest od kwoty przychodu. Przy ryczałcie obowiązuje zasada, według której podatnik zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku pozbawiony jest prawa do uwzględniania kosztów podatkowych. Wynika z tego, że przychód stanowi jednocześnie podstawę opodatkowania ze stawką podatku w wysokości 8,5%, a po przekroczeniu wartości 100 000 zł stawką podatku w wysokości 12,5%. Przychody z najmu dokumentowane są na podstawie umowy, w której strony powinny określić wysokość czynszu. Będzie on stanowił przysporzenie majątkowe po stronie wynajmującego i tym samym będzie generował przychód. Jednak należy pamiętać o tym, że przychód powstanie dopiero wtedy, kiedy wystąpią ku temu określone przesłanki wskazane w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku. Zgodnie z tym przepisem za przychód z najmu uznaje się kwoty faktycznie otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika. Oznacza to, że przychód występuje tylko wtedy, kiedy podatnik faktycznie otrzyma określoną kwotę za najem. Przychodem nie będzie kwota należna. Zgodnie z powyższym za przychód podlegający opodatkowaniu z tytułu najmu prywatnego uważa się kwotę czynszu należną za wynajem, ale tylko wtedy, kiedy podatnik rzeczywiście otrzyma kwotę czynszu lub zostanie ona pozostawiona do jego dyspozycji.
Wydatki na opłaty ponoszone przez najemcę
Umowa najmu może zawierać zapis zgodnie, z którym najemca zobowiązany jest do ponoszenia opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości. Według organów podatkowych wydatki ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem wynajmowanego mieszkania nie wchodzą w skład przychodów. Należą do nich między innymi:
opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz płacony w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej
opłaty za wodę i ogrzewanie
opłaty za energię elektryczną, gaz itp.
pod warunkiem, że z umowy wynika, że do ich zapłaty został zobowiązany najemca. Ich zapłata przez najemcę powoduje, że z tego powodu u wynajmującego nie powstaje przysporzenie majątkowe. Jedynie zapłata czynszu generuje po jego stronie przychód do opodatkowania, ale tylko w przypadku jego otrzymania lub postawienia go do dyspozycji wynajmującego.
Takiego samego zdania jest też Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który w interpretacji z dnia 5 stycznia 2023 roku nr 0113-KDIPT2-1.4011.934.2022.1.MGR napisał między innymi, że opłaty dodatkowe dokonywane za media, takie jak: zapłata za energię elektryczną, wodę, ścieki, wywóz śmieci oraz ogrzewanie rozlicza się wg ich zużycia. Do ich zapłaty zgodnie z umową najmu zobowiązany jest najemca. Jednocześnie nie stanowią one przysporzenia majątkowego dla wynajmującego. W zakresie zapłaty wynajmujący jest jedynie pośrednikiem pomiędzy najemcą, a podmiotami świadczącymi poszczególne usługi. Co za tym idzie opłaty dodatkowe nie mają wpływu na powstanie przychodu do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Zawarta umowa najmu w zależności od zapisu i różnej konstrukcji stosunku prawnego związanego z rodzajem płatności przy określonych świadczeniach dokonywanych przez najemcę może wywoływać różnorodne skutki podatkowe. W przypadku określenia w umowie przez strony wysokości wynagrodzenia za najem, czyli wysokości czynszu, jedynie otrzymana przez wynajmującego kwota wynagrodzenia będzie stanowić jego przychód.
PRZYKŁAD 1 Osoby fizyczne zawarły umowę najmu mieszkania. W treści umowy został zawarty zapis dotyczący wynagrodzenia. Zgodnie z nim wynagrodzeniem ma być objęta jedynie kwota czynszu za wynajem. Opłaty dodatkowe za media ma ponosić najemca. Kwoty należne za nie najemca ma przekazywać wynajmującemu, który w tym przypadku jest jedynie podmiotem pośredniczącym. W tej sytuacji za podstawę opodatkowania przyjmuje się tylko kwotę czynszu.
PRZYKŁAD 2 Osoby fizyczne zawarły między sobą umowę najmu mieszkania. W umowie zaznaczono, że na wynagrodzenie za wynajem będzie składać się kwota czynszu oraz opłaty za media. Wynajmujący ma we własnym zakresie regulować opłaty. W tej sytuacji na podstawę opodatkowania będzie składać się kwota czynszu oraz pozostałe opłaty za media.
Zgodnie z interpretacją Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 stycznia 2023 roku o numerze 0113-KDITP2-1.4011.959.2022.1.MZ pieniądze otrzymane od najemców na zapłatę kosztów eksploatacyjnych mieszkania oraz czynszu płaconego dla Wspólnoty bądź Spółdzielni Mieszkaniowej będące kosztami, które obowiązkowo zgodnie z zawartą umową najmu pokrywa najemca nie będą stanowiły przychodu dla wynajmującego. Bez znaczenia jest fakt, że najemca przekazuje środki na ich pokrycie właścicielowi mieszkania.
Najem w ramach działalności gospodarczej – sposób rozliczania przychodów
W przypadku prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej zgodnie z art. 6 ust. ustawy o zryczałtowanym podatku za przychód uważa się kwoty należne nawet, jeżeli nie zostały faktycznie otrzymane. Przy usłudze najmu świadczonej w ramach prowadzonej działalności gospodarczej do ustalenia przychodu wykorzystuje się metodę memoriałową. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 28 grudnia 2022 roku, nr 0115-KDIT3.4011.771.2022.1.JG napisał, że przychód uzyskany z opłat wchodzących w skład czynszu, a także przychód uzyskany z ich refakturowania niezależnie od kwoty czynszu zalicza się do przychodów z najmu w prowadzonej działalności gospodarczej. W związku z powyższym, jeżeli opłaty eksploatacyjne przy najmie opodatkowanym ryczałtem w ramach prowadzonej działalności gospodarczej będą refakturowane, to uznaje się je za przychód z działalności gospodarczej, od którego należy odprowadzić zryczałtowany podatek dochodowy.
Podsumowanie
Jeżeli najem nieruchomości prowadzony jest w działalności gospodarczej, to wg organów podatkowych jest to przychód podlegający pod opodatkowanie. Dotyczy to zarówno czynszu jak i kwot płaconych za eksploatację lokalu mieszkalnego, nawet wtedy, kiedy opłaty te są refakturowane na najemców. W przypadku najmu prywatnego przychód obejmuje wyłącznie kwotę czynszu. Opłaty eksploatacyjne ponoszone przez najemców nie wchodzą do podstawy opodatkowania.
