Czy umowę najmu trzeba zgłosić w Urzędzie Skarbowym?

Umowa najmu powinna być opodatkowana podatkiem dochodowym. Wiąże się to z obowiązkiem zapłaty podatku oraz innymi czynnościami, jak między innymi zgłoszenie umowy najmu do urzędu skarbowego.

Najem jako jedno ze źródeł przychodów

W ustawie o PIT znajduje się katalog źródeł przychodu, od których podatnicy mogą uzyskiwać przychód. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT do źródeł przychodu zalicza się najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa, a także inne umowy o podobnym charakterze, jak przykładowo dzierżawa i poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej, gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze bądź na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej z wyłączeniem składników majątku związanego z działalnością gospodarczą. 

Dochody osiągane przez podatników takie jak te wskazane w/w przepisie opodatkowane są na zasadach określonych w ustawie o PIT, pod warunkiem że podatnik nie wybierze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach jakie określa ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym. W związku z powyższym przychody z najmu mogą być opodatkowane na zasadach ogólnych lub w postaci podatku zryczałtowanego. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik ma obowiązek złożyć zeznanie roczne na formularzu PIT-36 lub PIT-28 w zależności od wybranej formy opodatkowania. 

Umowa najmu 

Regulacje dotyczące umowy najmu zawiera prawo cywilne. Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego wynajmujący zobowiązuje się do oddania najemcy daną rzecz do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony. Z kolei najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz w uzgodnionej określonej kwocie. Zgodnie z art. 660 Kodeksu cywilnego umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia zawarta na okres dłuższy niż 1 rok powinna być zawarta w formie pisemnej. W przypadku gdyby umowa nie miała formy pisemnej, to zostaje uznana za zawartą na czas nieoznaczony. 

Umowa najmu, a zgłoszenie do urzędu skarbowego

Podatnik, który nie wybrał zasad ogólnych może prowadzić rozliczenia w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Wybierając tę formę opodatkowania musi dopełnić kilku formalności:

• musi złożyć pisemne oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego właściwego wg miejsca zamieszkania podatnika lub w przypadku przedsiębiorstwa w spadku wg ostatniego miejsca zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy o wyborze ryczałtu jako formy opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej na dany rok podatkowy. Oświadczenie należy złożyć do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym podatnik osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym lub do końca roku podatkowego w przypadku gdyby pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu danego roku podatkowego (art. 9 ust. 1 ustawy o podatku zryczałtowanym).
•  

Z kolei zgodnie z art. 9 ust. 4 tejże ustawy, przychody z najmu uznaje się za opodatkowane ryczałtem w sytuacji kiedy w danym roku podatkowym podatnik dokona pierwszej wpłaty w formie ryczałtu ewidencjonowanego na właściwy rachunek urzędu skarbowego. 
Zgodnie z przepisami podatnik nie ma obowiązku zgłaszać umowy najmu do urzędu skarbowego. 

Umowa najmu okazjonalnego – konieczność zgłoszenia do urzędu skarbowego 

W niektórych sytuacjach umowa najmu musi koniecznie zostać zgłoszona do urzędu skarbowego. Taki wymóg dotyczy najmu okazjonalnego. Jest to rodzaj najmu uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów. Został wprowadzony ustawą z dnia 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Ma na celu bardziej skuteczne zabezpieczenie właścicieli nieruchomości przed nieuczciwymi najemcami. Najem okazjonalny daje możliwość przeprowadzenia szybkiej eksmisji lokatora, który jest uciążliwy i stwarza problemy, nie wywiązuje się z zapłaty czynszu przez długi okres czasu i odmawia wyprowadzki z wynajmowanego mieszkania po zakończeniu umowy najmu. Tryb ten zobowiązuje lokatorów do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji komorniczej jeszcze zanim otrzymają oni klucze do mieszkania. Oświadczenie lokatora musi mieć formę aktu notarialnego. Dzięki temu właściciel mieszkania może przystąpić prawie natychmiast do eksmisji jeżeli najemca nie dotrzymuje ustaleń zawartych w umowie najmu. 

Umowa najmu okazjonalnego jest umową przeznaczoną dla właścicieli lokali mieszkalnych, którzy nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu mieszkań. Taka umowa może być zawarta na czas oznaczony, który nie może być dłuższy niż 10 lat. 

Zgodnie z art. 19b właściciel mieszkania po zawarciu umowy najmu okazjonalnego, ma obowiązek zgłosić zawarcie takiej umowy do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce swojego zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli najemca zażąda przedstawienia potwierdzenia zgłoszenia, to właściciel ma obowiązek je pokazać. 
Za datę rozpoczęcia wynajmu mieszkania przyjmuje się dzień oddania najemcy nieruchomości do używania, czyli datę wydania lokalu mieszkalnego wraz z przekazaniem kluczy. Przeważnie nie jest to dzień podpisania umowy najmu. W umowie powinna zostać wskazana data, od której lokator może użytkować mieszkanie. 

Podatnik nie ma obowiązku zgłaszania do naczelnika urzędu skarbowego powodów rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu okazjonalnego.

Data publikacji: 2022-03-10, autor: FakturaXL