Faktura za najem prywatny przychodem w dacie opłacenia

Najem prywatny to dla podatnika przychód, od którego musi uregulować podatek na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ten obowiązek został nałożony w 2023 roku.

Co to jest najem prywatny?

Przedmiotem najmu jest oddanie najemcy rzeczy do używania przez czas wyznaczony w umowie albo na czas nieokreślony. Obowiązkiem najemcy jest regulować wyznaczoną opłatę za najem, określaną jako czynsz – zgodnie z art. 659 § 1 kc.

Dochody z najmu zostają opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – art. 9a ust. 6 ustawy o PIT. Najemca musi stosować zasady wyznaczone w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.

Przychody z najmu prywatnego zostają opodatkowane na innych zasadach niż przychody z działalności gospodarczej. Kluczowe znaczenie odgrywają okoliczności sprawy.

Przychód z najmu – czym jest?

Przychód z najmu to wskazany w umowie czynsz, który jest regulowany przez najemcę (dzierżawcę) z tytułu najmu. Zapłata następuje w formie pieniężnej albo w naturze. Należy mieć świadomość, że za przychód nie uważa się opłat związanych z wynajmem, które reguluje najemca, do których zalicza się czynsz płacony w spółdzielni albo wspólnocie mieszkaniowej, abonament za media i inne opłaty, jak chociażby woda, energia elektryczna, gaz itd.

Wartość czynszu pomniejszona o należny VAT to dla podatnika VAT kwota przychodu. Należy podkreślić, że dopiero w momencie otrzymania opłaty albo postawienia do dyspozycji pieniędzy bądź świadczeń w naturze powstaje przychód z tytułu najmu. Od przychodu nie odejmuje się kosztów uzyskania przychodu.

Najem prywatny – jakie obowiązują zasady?

Zgodnie z uchwałą NSA wydaną 24 maja 2021 roku (II) FPS 1/21), przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie warunkują zaliczenia przychodów z tytułu umowy najmu do źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 6 wskazanej ustawy, od spełnienia pojedynczych przesłanek, jak chociażby liczby wynajmowanych lokali. Przesłanka nie może stanowić podstawy do wyłączenia przychodów z osobnego źródła, którym jest najem oraz zaliczenia do przychodów z działalności gospodarczej.

Jeżeli za najem prywatny odpowiadają osoby fizyczne, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest rozliczany w odstępach miesięcznych albo kwartalnych.

Art. 21 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku wskazuje, że podatnicy mają obowiązek, aby za każdy miesiąc wyliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i regulować go na rachunek urzędu skarbowego do 20. dnia następnego miesiąca. Z kolei za grudzień reguluje się podatek do 20. stycznia kolejnego roku podatkowego.

Art. 22 ust. 1a ww. ustawy wskazuje, iż podatnikom przysługuje możliwość obliczania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i regulowania go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt zostaje uregulowany, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie do 20 stycznia następnego roku podatkowego.

Jeżeli przychód nie przekroczy kwoty 200 000 zł, podmiot zobowiązany ma opcję regulowania ryczałtu w okresach kwartalnych. Wymogiem jest dostarczenie stosownej informacji w zeznaniu rocznym (PIT-28), który składa się za rok podatkowy, w którym opłacano ryczałt kwartalnie.

Od osiągniętego przychodu można odjąć przewidziane odliczenia, m.in.:

• z tytułu uregulowanych składek na własne ubezpieczenie społeczne,
• przekazanych darowizn,
• wydatki rehabilitacyjne.

Jeżeli wymienione wydatki zostały już raz odliczone od dochodu opodatkowanego według skali podatkowej, nie można ich zastosować po raz drugi.

Co z podatkiem, jeżeli opłata za najem nie zostanie uregulowana?

Art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku wyjaśnia kwestię obowiązku podatkowego w momencie, gdy opłata za najem nie zostanie uregulowana.
Podstawa do opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych to:

• otrzymane albo postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze,
• wartości pieniężne,
• wartość otrzymanych świadczeń w naturze,
• inne nieodpłatne świadczenia z tytułów wskazanych w 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym.

Podstawą do uzyskania przychodów z najmu jest podpisana między stronami umowa – tak podane Dyrektor KIS w interpretacji z dnia 8 kwietnia 2022 roku (nr 0114-KDIP3-2.4011.35.2022.3.MG). W umowie widnieje wysokość czynszu, która jest traktowana jak przysposobienie majątkowe wynajmującego, czyli wygenerowany zostaje przychód. Wymogiem osiągnięcia przychodu dla wynajmującego jest spełnienie przesłanek wyznaczonych w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Najemca musi przekazać kwotę wynajmującemu bądź zostać postawiona do dyspozycji.

Reasumując, przychód osoby fizycznej wynajmującej lokal to kwota, która została faktycznie otrzymana – zasada kasowa. Jeżeli kwota wynajmu nie zostanie przekazana wynajmującemu, przychód nie zostanie osiągnięty, co oznacza, że nie trzeba regulować podatku, mimo iż zgodnie z zawartą umową, jest należny.

Ta zasada nie odnosi się do osób fizycznych, które uzyskują przychody w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej. Z kolei przedsiębiorcy osiągają przychody z kwot należnych, nawet jeżeli nie są rzeczywiście otrzymane (art. 6 us. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku w zw. z art. 14 ust. 1 ustawy o PIT.

Jeżeli najemca nie reguluje czynszu przez pewien okres (np. kilka miesięcy), wynajmujący nie płaci ryczałtu. Po uregulowaniu pełnej kwoty podatek zostaje wpłacony do urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca.

Art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT także wskazuje, iż brak zapłaty jest równoznaczny z brakiem powstania obowiązku podatkowego, nawet jeżeli termin płatności minął, a kwota była należna. Dopiero po uregulowaniu wynagrodzenia, podmiot ma obowiązek zapłacić podatek z tytułu najmu.

W jaki sposób oblicza się podatek?

Wynajmujący reguluje 8,5% podatku od przychodu, który nie przekracza 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki po przekroczeniu 100 000 zł.

Jeżeli małżonkowie złożyli oświadczenie o opodatkowaniu przychodów przez jednego z nich, dopiero po przekroczeniu przychodu z najmu o wartości 200 000 zł, należy zastosować stawką 12,5%. W tym miejscu trzeba wskazać, że przychód opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie zostaje dodany do przychodów, od których regulowany jest podatek dochodowy na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej.

Podatek zostaje uregulowany na mikrorachunek podatkowy przypisany do każdego podatnika.

Jak złożyć zeznanie roczne dotyczące podatku od najmu?

Zeznanie składa się w formie papierowej albo elektronicznej.

Zeznanie w formie papierowej należy dostarczyć do urzędu skarbowego osobiście, bądź pocztą (najlepiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru). Bardzo ważne, aby nadać zeznanie, zanim upłynie termin złożenia (liczy się data stempla pocztowego).

Drugą opcją jest zeznanie w formie elektronicznej, do czego można wykorzystać:

• e-Deklarację,
• usługę Twój e-PIT dostępną w serwisie e-Urząd Skarbowy.

Zeznanie należy składać od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Zeznanie w formie papierowej podpisuje się ręcznie, a elektroniczne profilem zaufanym, e-dowodem albo przy pomocy bankowości elektronicznej. Z kolei składając formularz interaktywny, do autoryzacji wykorzystany zostaje kwalifikowany podpis elektroniczny albo dane autoryzujące.

Zeznanie może także zostać złożone przez pełnomocnika (dane autoryzujące w tym wypadku nie są dozwolone).

Chcąc skorzystać ze wsparcia pełnomocnika, należy dostarczyć do urzędu skarbowego druk UPL-1P w formie papierowej albo elektronicznej (z wykorzystaniem ePUAP).

Jedno pełnomocnictwo upoważnia do składania deklaracji we wszystkich urzędach skarbowych.

Dla zeznań w formie elektronicznej wygenerowane zostaje Urzędowe Poświadczenie Odbioru, warto go zachować. Dokument służy do potwierdzenia złożenia formularza w formie elektronicznej. Pieczęć US nie jest wymagana.

Data publikacji: 2024-03-04, autor: FakturaXL