Czy umowa najmu musi być zgłoszona do Urzędu Skarbowego?
Umowa najmu opodatkowana jest podatkiem dochodowym i tym samym wymaga zapłaty podatku do Urzędu Skarbowego. Z zasady taka umowa powinna zostać zgłoszona do urzędu. Jednak niektórzy podatnicy zastanawiają się, czy jest to konieczne.
Wykaz źródeł przychodów, z których podatnicy mogą uzyskiwać przychody/dochody znajduje się w katalogu źródeł przychodów dostępnym w ustawie o PIT.
Do źródeł tych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT zalicza się między innymi:
najem i podnajem
dzierżawę i poddzierżawę
inne umowy o podobnym charakterze
w tym również: dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników przeznaczonych na cele nierolnicze bądź na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej z wyłączeniem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
W świetle art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody uzyskiwane przez podatników ze źródła wskazanego w wymienionym art. 10 ustawy o podatku dochodowym opodatkowane są na zasadach określonych w tej ustawie o ile podatnicy nie wybiorą opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym.
W związku z powyższym przychody uzyskane z najmu mogą być opodatkowane w dwojaki sposób:
na zasadach ogólnych (forma podstawowa)
na zasadach podatku zryczałtowanego.
Obie wymienione formy opodatkowania wymagają rozliczenia podatku i wpłacie zaliczki/ryczałtu do urzędu skarbowego w trakcie roku. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik zobowiązany jest złożyć zeznanie roczne na formularzu PIT-36 lub PIT-28 w zależności od wybranej formy opodatkowania. Obecnie został zniesiony obowiązek składania deklaracji do wpłat zaliczkowych. Od 2023 roku zmieniły się też zasady dotyczące najmu prywatnego. Osoby fizyczne niebędące przedsiębiorcami mogą opodatkować przychody pochodzące z najmu jedynie za pomocą ryczałtu ewidencjonowanego.
Umowa najmu – podstawowe informacje
Regulacje dotyczące umowy najmu zostały zawarte w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 659 Kodeksu cywilnego umowa najmu występuje w sytuacji, kiedy wynajmujący oddaje najemcy jakąś swoją rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Natomiast najemca w ramach tej samej umowy zobowiązuje się do zapłaty na rzecz wynajmującego czynszu w umówionej wysokości. Uzupełnieniem tego przepisu jest art. 660, który mówi, że umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia trwająca dłużej niż 1 rok powinna zostać zawarta w formie pisemnej. Niezachowanie tej formy oznacza, że umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Z przepisów Kodeksu cywilnego również nie wynika, aby umowa najmu zawarta w dowolnej formie musiała być zgłaszana do naczelnika urzędu skarbowego.
Umowa najmu – zgłoszenie do Urzędu Skarbowego
Przedsiębiorca zobowiązany jest do złożenia w urzędzie skarbowym pisemnego oświadczenia o wybranej formie opodatkowania przychodów na dany rok. Zgodnie ze wskazaniami art.9 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatkupodatnik powinien złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania przychodów z działalności gospodarczej w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na jego miejsce zamieszkania. W przypadku przedsiębiorstwa w spadku będzie to urząd skarbowy właściwy ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania zmarłego przedsiębiorcy w terminie do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym przedsiębiorca osiągnął swój pierwszy przychód z prowadzonej działalności w danym roku podatkowym lub do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy przychód miał miejsce w grudniu danego roku podatkowego.
Przychody osiągane z najmu uznaje się za opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy po pierwszej wpłacie dokonanej za pomocą ryczałtu w danym roku. W przypadku, kiedy podatnik osiągnie pierwszy przychód z najmu w grudniu danego roku to w takiej sytuacji zobowiązany jest złożyć zeznanie. Zgodnie z najnowszymi przepisami osoby fizyczne nie muszą już składać oświadczeń do urzędu skarbowego o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu jako formy opodatkowania. Wystarczy, że opłacą w danym roku podatek zryczałtowany na właściwy rachunek bankowy urzędu skarbowego. Obecnie obowiązujące przepisy ustawy o podatku dochodowym z zastosowaniem zasad ogólnych, a także przepisy dotyczące ryczałtu ewidencjonowanego nie zawierają zapisów, które zobowiązywałyby osoby do zgłaszania najmu w urzędzie skarbowym.
Najem okazjonalny – konieczność zgłoszenia do urzędu skarbowego
W niektórych sytuacjach umowa najmu koniecznie musi być zgłoszona do urzędu skarbowego. Takim przypadkiem jest zawarta umowa tzw. najmu okazjonalnego, o którym mówi ustawa o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z definicją zawartą w tej ustawie umowę najmu okazjonalnego stanowi umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właścicielem jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, która to umowa została zawarta na czas oznaczony, który nie może być dłuższy niż 10 lat. W ramach tej umowy najemca obowiązkowo powinien złożyć oświadczenie w formie notarialnej o poddaniu się egzekucji przez złożenie zobowiązania do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym przez właściciela w wystosowanym żądaniu opuszczenia lokalu. Złożone oświadczenie stanowi zabezpieczenie interesów właściciela przed nieuczciwymi najemcami, którzy po zakończeniu umowy najmu nie chcą opuścić pomieszczenia lub ociągają się z płatnością czynszu. Właściciel lokalu ma obowiązek zgłoszenia zawartej umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeżeli najemca zażąda, to właściciel ma obowiązek przedstawić mu potwierdzenie zgłoszenia. Wynajem rozpoczyna się w dniu oddania najemcy danej nieruchomości do używania, czyli w dacie wydania lokalu jaka została ustalona pomiędzy stronami podczas podpisywania umowy najmu.
PRZYKŁAD Strony 1 września zawarły umowę najmu okazjonalnego, zgodnie z którą lokal ma być wydany i udostępniony najemcy 1 października. W jakim terminie umowa powinna zostać zgłoszona do urzędu skarbowego?
Odpowiedź: W związku z powyższym umowa powinna zostać zgłoszona do naczelnika urzędu skarbowego w terminie do 15 października. Jeżeli obowiązek ten nie zostanie dopełniony, to stosowanie przepisów dotyczących ustalania oraz wypowiadania czynszu, a także dotyczących wygaśnięcia i rozwiązania najmu okazjonalnego nie ma zastosowania.
Podsumowanie
Zgodnie z przepisami podatnik, który nie dopełni obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego naraża się na sankcje związane z jego niedopełnieniem. Jednocześnie brak jest przepisu nakładającego na podatnika konieczność dokonywania zgłoszenia do naczelnika urzędu skarbowego okoliczności związanych z rozwiązaniem lub wygaśnięciem umowy najmu.
