Jedną z bardziej popularnych form inwestowania są nieruchomości na wynajem, chociaż czasami może to być dość kłopotliwe i uciążliwe zajęcie. W związku z najmem wynajmujący ma mnóstwo obowiązków: musi poszukać najemców, pilnować płatności, zająć się ewentualnym remontem itp. Z tego powodu część osób, zwłaszcza posiadających większą liczbę lokali przeznaczonych na wynajem decyduje się na przekazanie obsługi innej osobie. Mówimy wtedy o podnajmie, czyli wynajęciu nieruchomości za zgodą.
Dana nieruchomość może zostać wynajęta zarówno osobie fizycznej jak i prowadzącej działalność gospodarczą. Przy wynajmie nieruchomości mogą mieć miejsce 4 sytuacje:
osoba prywatna wynajmuje osobie prywatnej
osoba prywatna wynajmuje firmie
firma wynajmuje osobie prywatnej
firma wynajmuje firmie.
Obowiązujące przepisy pozwalają wynająć nieruchomość zarówno na cel mieszkalny jak i użytkowy. Najemca i wynajmujący mogą być podatnikami VAT czynnymi lub nie muszą nimi być. W związku z tym mogą też być różne formy rozliczania jak i różne zasady związane z samym wynajmem.
Podnajem – cel mieszkaniowy
Przepisy o podatku dochodowym Ostatnio dość częstym rozwiązaniem jest wynajęcie nieruchomości przy jednoczesnym udzieleniu najemcy zgody na dalszy podnajem. W ten sposób wynajmujący pozbywa się większości spraw jakie wiążą się z wynajmem, a ma stały przychód. W tym przypadku do jednej nieruchomości (przedmiot umowy) są przypisane dwa stosunki prawne (właściciel – najemca i najemca – podnajemca). Zgodnie z przepisami o podatku dochodowym wynajem własnej nieruchomości nie stanowi działalności gospodarczej, ale już podnajem wymaga, aby taką założyć, dlatego umowę najmu za zgodą na dalszy podnajem może zawrzeć jedynie firma. W takiej sytuacji właściciel nie jest zobowiązany prawem ochrony lokatorów, ponieważ firma nie jest konsumentem.
Przepisy ustawy o VAT Zwolnieniu z podatku VAT podlegają: „usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe” (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Nie ma tu znaczenia kto wynajmuje daną nieruchomość, ale liczy się na jaki cel (co zawiera treść umowy). Jeżeli w umowie, strony jednoznacznie określą, że nieruchomość przeznaczona jest na cel mieszkaniowy, to będzie można skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego. W przypadku kiedy w umowie będzie brakowało takiego stwierdzenia, to nawet jeżeli rzeczywiście nieruchomość zostanie wynajęta w celu mieszkalnym, to urząd skarbowy może to zinterpretować w sposób niekorzystny dla podatnika. Najemca, który wynajmie nieruchomość może ją podnająć osobie prywatnej lub firmie. Wtedy obowiązują takie same przepisy jak przy najmie prywatnym o ile cel jest mieszkaniowy. Przy lokalu użytkowym najemca może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego w VAT (do określonego limitu) lub może wystawić fakturę z 23% stawką podatku.
Najem prywatny – cel mieszkaniowy
Nieruchomość wynajmowana jest przez osobę prywatną osobie prywatnej na cel mieszkalny. W tym przypadku właściciel nie tylko musi samodzielnie wyszukać najemcę, ale ma też obowiązek dbania o lokal i części wspólne budynku, bieżące naprawy itp. Dodatkowo najemca chroniony jest przez ustawę o ochronie praw lokatorów, głównie w zakresie wypowiedzenia umowy lub zmiany wysokości czynszu na wyższy, co sprawia, że lokatora ciężko pozbyć się z mieszkania nawet jeżeli sprawia kłopoty lub nie płaci czynszu. Wynajmowanie mieszkań nie oznacza, że wynajmujący musi prowadzić działalność gospodarczą w tym zakresie, czy opodatkować dochód na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu. Może skorzystać z przedmiotowego zwolnienia z VAT pod warunkiem, że jego dochód w ciągu roku nie przekroczy wartości 200 000 zł.
Najem prywatny – cel użytkowy
Wynajem nieruchomości przez osobę prywatną na cel inny niż mieszkaniowy w świetle ustawy o podatku dochodowym nie jest uznawane za działalność gospodarczą, ale w oparciu o przepisy ustawy o VAT jest już działalnością, która wymaga uregulowania podatku. Wynajmujący może rozliczyć podatek dochodowy na zasadach ogólnych od dochodu lub ryczałtem, ale beż możliwości odliczenia kosztów.
W przypadku podatku VAT wynajmujący może:
skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego do momentu osiągnięcia limitu 200 000 zł
dokonać rejestracji do VAT i odprowadzać podatek wg określonych stawek:
8% , usługi związane z zakwaterowaniem, jak np.: wynajęcie mieszkania przez firmę dla pracowników na określony czas
23%, pozostały wynajem na cele użytkowe, jak np.: na biuro, garaż, czy sklep.
Dodatkowo czynny podatnik VAT ma prawo odliczać podatek od zakupów związanych z prowadzoną działalnością.
Najem, a prowadzenie działalności gospodarczej
Zupełnie odmienna jest sytuacja kiedy stronami umowy o wynajem nieruchomości są firmy. Firma będąca właścicielem danej nieruchomości wchodzącej w skład jej majątku wystawia fakturę ze stawką (zależy od tego czy jest czynnym podatnikiem VAT, czy korzysta ze zwolnienia):
„ZW” – najem lokalu na cele mieszkaniowe lub zwolnienie podmiotowe
8% - najem w ramach usługi zakwaterowania
23% - pozostałe przypadki związane z najmem.
Obowiązkiem przedsiębiorcy, czynnego podatnika VAT, który wynajmuje nieruchomość na cele mieszkaniowe i dodatkowo korzysta ze zwolnienia przedmiotowego jest wykazanie sprzedaży w ewidencji sprzedaży VAT oraz w deklaracji VAT. W przypadku kiedy przedsiębiorca korzysta ze zwolnienia podmiotowego, to powinien uwzględnić przychody z najmu lokali mieszkalnych w wyliczeniach limitu na cele VAT.
