Wydatek poniesiony w związku z zakupem mieszkania pod wynajem nie może być jednorazowo odliczony od otrzymywanych przychodów z najmu. Podatnik może wydatki na nieruchomość i jej przystosowanie do wynajmu ująć w kosztach przez odpisy amortyzacyjne. Jeżeli spełni określone warunki, to do kosztów uzyskania przychodów będzie mógł zaliczyć nawet 10% wartości mieszkania rocznie i dzięki temu nie płacić podatku.
Każda rzecz, nawet mieszkanie z czasem stopniowo zużywa się. W związku z tym, że koszt związany z procesem zużycia mieszkania jest niewidoczny, a jednak ponoszony przez każdego właściciela, to ma on prawo do odliczania kosztów związanych z eksploatacją mieszkania. Amortyzacja jest kosztem, który określa się jako procentowy spadek początkowej wartości mieszkania. Właściciel nie otrzymuje środków pieniężnych za zużycie lokalu, ale ma prawo rozliczyć amortyzację mieszkania na wynajem w kosztach uzyskania przychodów. Z rozwiązania mogą skorzystać właściciele, współwłaściciele nieruchomości lub posiadający spółdzielcze prawo własnościowe. W celu dokonania amortyzacji należy najpierw ująć nieruchomość w ewidencji środków trwałych.
Ustalenie wartości początkowej mieszkania
Pierwszym krokiem jaki należy wykonać przed wyliczeniem amortyzacji jest ustalenie wartości początkowej mieszkania. Aby ją prawidłowo określić należy uwzględnić następujące czynniki:
usługi budowlane związane z wykończeniem mieszkania będącego środkiem trwałym, jak: gipsowanie, malowanie, położenie glazury, położenie podłóg, wykonanie instalacji elektrycznej, czy hydraulicznej
odsetki od kredytu, które zostały zapłacone do momentu przekazania mieszkania do używania.
Każdy może samodzielnie ustalić wartość początkową mieszkania. Najprostszym sposobem jest pomnożenie powierzchni użytkowej nieruchomości przez kwotę 988 zł. Wadą tego sposobu jest zaniżenie wartości rynkowej mieszkania, co w konsekwencji oznacza niższe odpisy amortyzacyjne oraz niższe koszty uzyskania przychodów.
Metody amortyzacji mieszkania
Podatnik może wybrać najbardziej korzystną dla siebie metodę amortyzacji. Ma do wyboru:
metodę liniową
metodę indywidualną.
Metoda liniowa jest podstawową metodą amortyzacji. Stosuje się w niej stawki z wykazu stawek ustalone w ustawie. Przedsiębiorcy najczęściej wybierają drugą z metod (metoda indywidualna), która pozwala uzyskać wysokie koszty w krótkim czasie. Jednak nie jest to metoda dostępna w przypadku każdej nieruchomości. Mogą z niej skorzystać jedynie właściciele mieszkań posiadający pełne prawo własności. Mieszkanie musi być zaliczone do środków trwałych używanych lub ulepszonych. Metoda indywidualna pozwala samodzielnie ustalić stawkę amortyzacji która powinna zmieścić się w limitach określonych ustawowo.
Ustalenie stawki amortyzacyjnej
W przypadku amortyzacji liniowej środków trwałych stawka amortyzacyjna znajduje się w wykazie stawek z załącznika do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Stawka amortyzacyjna dla lokalu mieszkalnego wynosi 1,5%. Stosując ją podatnik może rocznie zaliczyć do kosztów 1,5% wartości początkowej mieszkania. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stawka wynosi 2,5%.
Przy amortyzacji indywidualnej lokalu mieszkalnego podatnik sam ustala stawkę amortyzacyjną, która nie powinna przekroczyć wartości 10%. Najwyższa stawka, 10% oznacza, że rocznie można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów nawet 10% wartości początkowej mieszkania oraz to, że mieszkanie będzie amortyzowane przez 10 lat. Przy wyborze niższej stawki do kosztów zalicza się niższy procent liczony od wartości początkowej mieszkania. Niższa stawka amortyzacji oznacza dłuższy okres amortyzacji.
Przygotowanie ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych
Amortyzację można rozliczyć w kosztach jeżeli dany środek trwały zostanie ujęty w ewidencji. Ewidencji nie muszą prowadzić wynajmujący, którzy ustalili wartość początkową mieszkania za pomocą metody uproszczonej, czyli przez pomnożenie powierzchni użytkowej lokalu wyrażonej w metrach kwadratowych przez kwotę 988 zł.
W ewidencji powinny znaleźć się wymienione elementy:
liczba porządkowa
data nabycia środka
data przyjęcia do używania
określenie dokumentu stwierdzającego nabycie
określenie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej
kwota odpisu amortyzacyjnego za dany rok podatkowy oraz kwota narastająca za okres dokonywania odpisów, także wtedy kiedy składnik majątku był już kiedyś wprowadzony do środków trwałych, a później wykreślony i ponownie wprowadzony
zaktualizowana wartość początkowa
zaktualizowana kwota odpisów amortyzacyjnych
wartość ulepszenia powiększająca wartość początkową
data likwidacji z podaną przyczyną likwidacji lub data zbycia.
Mieszkanie należy wprowadzić do ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania go do używania. Późniejsze wprowadzenie do ewidencji, dla celów podatkowych może zostać uznane za ujawnienie.
Odpisy amortyzacyjne
Amortyzację ujawnionych środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, które wcześniej nie zostały objęte amortyzacją można rozpocząć od miesiąca następującego po miesiącu, w którym środki lub wartości zostały ujęte w ewidencji.
Odpisy amortyzacyjne dokonywane są w równych ratach w okresie miesięcznym, kwartalnym lub rocznym. Wybór w danym roku odpisów miesięcznych może zostać zmieniony w następnym roku na odpisy dokonywane co kwartał lub rok. W przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, odpisy amortyzacyjne zmniejszają przychód z wynajmu. Przy ryczałcie, amortyzacja nie stanowi kosztów uzyskania przychodów. Amortyzacji mieszkania wybraną metodą dokonuje się do jego pełnego zamortyzowania.
