Przedsiębiorcy posiadający lokal mieszkalny wpisany do ewidencji środków trwałych mają prawo dokonywać i zaliczać do kosztów odpisy amortyzacyjne oraz wszelkie inne wydatki związane z tą nieruchomością. Rozliczanie mieszkania w działalności gospodarczej wiąże się z poniesieniem kosztów podatkowych w przypadku wycofania mieszkania z działalności lub dalszej jego odsprzedaży.
Amortyzacja mieszkania ujętego w ewidencji środków trwałych
Przedsiębiorca, który nosi się z myślą przekazania mieszkania do majątku firmy, czy też z zakupem lokalu na potrzeby działalności powinien dobrze przemyśleć swoją decyzję, ale przede wszystkim powinien zastanowić się jak długo ma zamiar użytkować daną nieruchomość na potrzeby biznesu.
Mieszkanie, które zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych przeważnie podlega amortyzacji z użyciem stawki amortyzacyjnej w wysokości 1,5% pod warunkiem, że zostanie spełniony przynajmniej jeden z poniższych warunków:
mieszkanie jest używane (podatnik musi wykazać, że przed nabyciem lokal był wykorzystywany przez poprzedniego właściciela przez okres co najmniej 60 miesięcy)
lokal jest ulepszony (przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych podatnik powinien ponieść wydatki na jego ulepszenie w wysokości przynajmniej 30% wartości początkowej).
Przedsiębiorca ma prawo zastosować indywidualną stawkę amortyzacyjną w wysokości maksymalnie 10%. Amortyzacja jest procesem długotrwałym, który może trwać od 10 do nawet 67 lat.
Wycofanie mieszkania z działalności, a podatek dochodowy
Przeniesienie mieszkania z majątku firmy na cele osobiste podatnika samo w sobie nie ma konsekwencji, jeżeli chodzi o podatek dochodowy, ponieważ nie doszło do odpłatnego zbycia majątku firmy. Majątek osoby prowadzącej jednoosobową działalność gospodarczą pod kątem prawa nie stanowi odrębnego majątku osobistego przedsiębiorcy.
PRZYKŁAD Przedsiębiorca wprowadził do majątku firmy swoje mieszkanie, które wcześniej zakupił. W działalności używał je przez okres 15 lat. Pewne okoliczności sprawiły, że musiał podjąć decyzję o wycofaniu mieszkania z działalności i przekazać je na cel prywatny. Czy w takiej sytuacji ma obowiązek zapłaty podatku dochodowego? Odpowiedź: Przedsiębiorca ma prawo przenieść mieszkanie z majątku firmy do majątku prywatnego i nie musi z tego tytułu odprowadzać podatku dochodowego. Powyższa czynność nie ma znaczenia na gruncie podatkowym.
Wycofanie mieszkania z działalności, a podatek VAT
Obowiązek zapłaty podatku VAT powstaje dopiero w sytuacji kiedy przedsiębiorca przy nabyciu nieruchomości miał prawo odliczyć podatek. Przeniesienie mieszkania do majątku prywatnego nie jest opodatkowane podatkiem VAT jeżeli podatnik nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie lokalu, jak również przy późniejszym jego użytkowaniu. Takie stanowisko przedstawiają urzędy skarbowe.
Art. 7 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług brzmi:
Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się również przekazanie nieodpłatnie przez podatnika towarów należących do jego przedsiębiorstwa, w szczególności: 1) przekazanie lub zużycie towarów na cele osobiste podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, wspólników, udziałowców, akcjonariuszy, członków spółdzielni i ich domowników, członków organów stanowiących osób prawnych, członków stowarzyszenia, 2) wszelkie inne darowizny – jeżeli podatnikowi przysługiwało, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych.
Z przepisu wynika, że jeżeli powyższy warunek nie jest spełniony to przedsiębiorca wycofując mieszkanie z działalności i przenosząc je do majątku prywatnego nie ma obowiązku rozliczania VAT. Jednak należy być w tej kwestii ostrożnym, ponieważ nie zawsze nieodliczenie podatku VAT przy nabyciu mieszkania oznacza, że przekazując je na cele prywatne podatek nie będzie musiał być naliczony. Istotną sprawą jest fakt czy przedsiębiorca miał prawo do dokonania takiego odliczenia. Jeżeli okaże się, że przysługiwało mu prawo do odliczenia, z którego nie skorzystał to nie zwalnia go to z naliczenia podatku VAT w momencie wycofania mieszkania z działalności.
Sprzedaż mieszkania wycofanego wcześniej z działalności
Przekazanie mieszkania do majątku prywatnego, które wcześniej było użytkowane w działalności gospodarczej nie rodzi skutków podatkowych (podatek dochodowy), ale już jego późniejsza odsprzedaż może spowodować, że nieruchomość będzie musiała być opodatkowana. Dojdzie do tego w sytuacji kiedy do sprzedaży mieszkania dojdzie przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia lub wybudowania nieruchomości. Wtedy taka transakcja sprzedaży zostaje opodatkowana podatkiem dochodowym. Przychód stanowi tutaj odpłatne zbycie nieruchomości, które jest opodatkowane podatkiem dochodowym w wysokości 19%. Należy je wykazać w zeznaniu rocznym PIT-39.
Powyższe wynika z art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o PIT, który mówi, że od dochodu pochodzącego z odpłatnego zbycia nieruchomości, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawę obliczenia podatku stanowi dochód wynikający z różnicy pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami jego uzyskania powiększonego o sumę odpisów amortyzacji od zbywanej nieruchomości.
Podsumowanie
Przedsiębiorca, który wycofuje lokal mieszkalny z majątku firmy i przekazuje go na cele prywatne lub zamierza go sprzedać powinien przeanalizować swoją sytuację w oparciu o podatek dochodowy i VAT. Musi mieć świadomość tego, że różne czynności wywołują pewne określone konsekwencje podatkowe.
