Amortyzacja lokalu firmowego w budynku mieszkalnym
Od 2022 roku przepisy nie pozwalają na odliczenia odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych poza kilkoma wyjątkami. Chodzi o budynki, w których mieszkania znajdują się na mniejszej części powierzchni użytkowej budynku.
Art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wskazuje, że za lokal użytkowy uważa się wydzieloną trwałymi ścianami izbę lub zespół izb znajdujące się w danym budynku przeznaczone na stałe przebywanie ludzi, które to izby razem z pomieszczeniami pomocniczymi wykorzystuje się na cele niemieszkalne.
Z kolei lokalem mieszkalnym jest lokal, który łącznie spełnia 3 warunki:
jest izbą lub zespołem izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie danego budynku
jest przeznaczony na trwały pobyt ludzi
razem z pomieszczeniami pomocniczymi służy do zaspokajania potrzeb osób w nim przebywających.
Aby prawidłowo zakwalifikować budynek jako niemieszkalny, który w dalszym ciągu może być amortyzowany muszą w nim znajdować się lokale niemieszkalne zajmujące łącznie co najmniej połowę całkowitej powierzchni użytkowej budynku.
Zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych – zasady
Zakaz amortyzacji budynków mieszkalnych został wprowadzony przepisami Polskiego Ładu i częściowo obowiązywał od 2022 roku. Od początku 2023 roku objął wszystkie mieszkania i budynki mieszkalne oraz prawa do nich. Jak stanowiły przepisy przejściowe podatnicy mieli prawo zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne dokonywane od środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych będących budynkami mieszkalnymi, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego lub prawem do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r. jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2022 roku.
Od 1 stycznia 2023 roku amortyzacji podlegają jedynie lokale użytkowe. Zakazem amortyzacji objęte zostały wszystkie mieszkania i budynki i nie ma znaczenia, kiedy zostały one wybudowane lub kupione, a także czy wykorzystywane są w prowadzonej działalności gospodarczej oraz czy są wynajmowane w ramach działalności.
Kiedy nie obowiązuje zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych?
Pomimo zakazu amortyzacji w niektórych okolicznościach przedsiębiorcy nadal mogą amortyzować nieruchomości mieszkalne. Taka możliwość istnieje wtedy, kiedy w budynku znajdują się zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe, w których większą część powierzchni zajmują lokale użytkowe. Przykładem może być przypadek przedsiębiorcy prowadzącego jednoosobową działalność gospodarczą zajmującego się wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub wydzierżawionymi. Podatnik osiąga między innymi przychód z wynajmu budynku, w którym znajdują się zarówno lokale użytkowe, jak i mieszkalne z zastrzeżeniem, że lokale użytkowe stanowią prawie 58% całości powierzchni. Należy zaznaczyć, że cały budynek został ujęty jako nieruchomość niemieszkalna o charakterze handlowo-usługowym zakwalifikowana pod poz. 103 w Klasyfikacji Środków Trwałych. Lokale nie są osobno amortyzowane i nie zostały wyodrębnione w sposób wskazany w ustawie o własności lokali. Przedsiębiorca amortyzuje budynek w całości. W związku z takim stanem rzeczy przedsiębiorca zapytał się czy będzie mógł w 2023 roku oraz kolejnych latach zaliczać odpisy amortyzacyjne od wartości początkowej budynku do kosztów uzyskania przychodów. Jego zdaniem jest to możliwe z uwagi na posiadanie nieruchomości w przeważającej części z lokalami niemieszkalnymi. Jednocześnie przedsiębiorca przywołał przepis rozporządzenia w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych, który wskazuje, które budynki można uważać za mieszkalne. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji podatkowej nr 0115-KDIT3.4011.278.2023.2.AD z dnia 28 kwietnia 2023 roku stwierdził, że stanowisko zajęte przez przedsiębiorcę jest prawidłowe i ma on jak najbardziej prawo ująć odpisy amortyzacyjne od wskazanego we wniosku budynku w kosztach uzyskania przychodu w 2023 roku oraz w kolejnych latach. Wydana interpretacja jest korzystna dla wielu przedsiębiorców posiadających budynki, w których znajdują się zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe. Dzięki niej podatnicy otrzymali nadzieję na możliwość obniżenia zobowiązań podatkowych, pomimo zmiany w przepisach. Jednak, aby tak się stało przedsiębiorcy muszą dokładnie przyjrzeć się każdemu budynkowi pod kątem posiadanych lokali, ich powierzchni z podziałem na rodzaje lokali oraz muszą spełnić warunki wymienione w prawie budowlanym.
Możliwość amortyzacji mieszkania pomimo zakazu – wyrok sądu w Łodzi
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wydał wyrok, w którym wskazał, że jeżeli dana nieruchomość mieszkalna została ujęta w ewidencji środków trwałych jeszcze przed 2022 rokiem i jej amortyzacja jeszcze się nie zakończyła, to podatnik może nadal ją amortyzować aż do momentu całkowitego zamortyzowania. W tej sytuacji zakaz amortyzacji nie ma zastosowania i odpisy amortyzacyjne mogą zostać uznane za koszt uzyskania przychodu. Sąd wydany wyrok argumentował tym, że całkowity zakaz amortyzacji po 2022 roku nie jest zgodny z art. 2 Konstytucji RP
Zasada demokratycznego państwa prawnego> Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej.
Na tej podstawie Sąd stwierdził, że przepis zakazujący amortyzacji jest niezgodny z Konstytucją. Z reguły takie rozstrzygnięcia leżą w gestii Trybunału Konstytucyjnego, to jednak w tej sprawie głos zabrał WSA z Łodzi, który stwierdził, że Trybunał Konstytucyjny „utracił zdolność do orzekania” z uwagi na to, że w jego skład wchodzą nielegalnie powołani sędziowie.
Amortyzacja lokali użytkowych
Zmiany w przepisach podatkowych ustanowione Polskim Ładem nie dotyczą nieruchomości użytkowych. W związku z tym przedsiębiorcy nadal mają prawo dokonywać odpisów amortyzacyjnych w posiadanych lokalach użytkowych. Podstawowa stawka amortyzacji dla lokalu użytkowego wynosi 2,5% w stosunku rocznym. Amortyzacją objęte są również tzw. mikroapartamenty inwestycyjne, które zgodnie z prawem nie są uznawane za lokale mieszkalne.
Amortyzacja lokali w obcym środku trwałym
Jak wskazał Dyrektor KAS w interpretacji nr 0111-KDIB1-1.4010.40.2023.2.AND przedsiębiorca może zastosować amortyzację w stosunku do wynajmowanych mieszkań, również w sytuacji, w której wynajmuje lokale od innych podmiotów, również powiązanych i ponosi nakłady na ich modernizację. Do końca 2022 roku podatnik mógł zaliczyć odpis amortyzacyjny od takiej nieruchomości do kosztów uzyskania przychodów. Zdaniem Dyrektora KIS, jeżeli podatnik dokona inwestycji w nieruchomości mieszkalnej należącej do obcego środka trwałego i w międzyczasie umowa, którą zawarł zostanie rozwiązana lub podatnik sam ją wypowie, a inwestycja nie będzie jeszcze całkowicie zamortyzowana, to w tej sytuacji nieumorzona część z wartości początkowej środka trwałego będzie dla przedsiębiorcy kosztem uzyskania przychodu.
