Wynajem lokali w Polsce staje się coraz bardziej popularny. Jednak część właścicieli boi się wynajmować nieruchomość obcym osobom. Najbardziej obawiają się, że mieszkanie zostanie zniszczone, czy że lokator przestanie płacić czynsz. Z myślą o właścicielach mieszkań powstała instytucja najmu okazjonalnego, która ma ich chronić przed nieuczciwymi najemcami.
Pojęcie najmu okazjonalnego zostało szczegółowo omówione w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2011 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Art. 19a ust. 1mówi, że
Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Z powyższego wynika więc, że umowę najmu okazjonalnego mogą podpisać jedynie osoby nieprowadzące działalności gospodarczej polegającej na wynajmie mieszkań. Najem okazjonalny nie dotyczy również lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Dane mieszkanie musi być własnością prywatną właściciela.
Właściciel lokalu, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania mieszkań powinien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do naczelnika urzędu skarbowego właściwego ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
Umowa najmu okazjonalnego
Umowa najmu okazjonalnego powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Należy do niej dołączyć załączniki zgodnie z obowiązującymi przepisami. Informacje o nich zawiera art. 19a ust. 2. Zgodnie z nim jest to:
oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie, który zostanie wskazany w żądaniu, o którym mówi art. 19d ust. 2. Generalnie chodzi o sytuację dobrowolnego opuszczenia mieszkania w momencie wygaśnięcia umowy lub jej rozwiązania np.: na skutek nieopłacania czynszu przez najemcę
wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać (razem z innymi osobami z nim mieszkającymi) jeżeli dojdzie do wykonania egzekucji z obowiązku opróżnienia mieszkania
oświadczenie właściciela lokalu lub osoby, która posiada tytuł prawny do danego lokalu, o którym jest mowa w pkt. 2 lub ust. 3, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Oświadczenie może być podpisane podpisem poświadczonym notarialnie o ile wynajmujący tego zażąda.
Zadaniem w/w załączników jest uzyskanie gwarancji dla wynajmującego, że po zakończeniu umowy, najemca opuści lokal.
Kaucja
W większości przypadków właściciel zanim podpisze umowę najmu i przekaże klucze do mieszkania może zażądać wpłaty kaucji zabezpieczającej, która nie może przekraczać 12-krotnosci miesięcznego czynszu za lokal. Kaucja ma za zadanie pokryć ewentualne straty wynajmującego lub może stanowić zabezpieczenie należności z tytułu zaległej zapłaty czynszu należącej się wynajmującemu bądź może być wykorzystana na ewentualne koszty egzekucji jeżeli dojdzie do obowiązku opróżnienia lokalu.
Eksmisja lokatora
Najczęściej do eksmisji może dojść jeżeli najemca nie wywiązuje się ze swojego podstawowego obowiązku jakim jest zapłata czynszu. Aby eksmisja mogła dojść do skutku, właściciel musi dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy. Nie będzie miał takiego obowiązku jeżeli umowa samoistnie ulegnie rozwiązaniu na skutek upływu czasu na jaki została zawarta. Eksmisja będzie skuteczna wtedy kiedy właściciel zwróci się do lokatora z pisemnym żądaniem o udostępnienie lokalu (z podpisem właściciela poświadczonym urzędowo). W treści żądania powinny znaleźć się takie elementy:
oznaczenie stron umowy
wskazanie przyczyn ustania stosunku najmu
termin opróżnienia lokalu przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące (termin nie może być krótszy niż 7 dni).
Jeżeli najemca nie opuści lokalu w podanym terminie, wtedy wynajmujący ma prawo złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności. Oznacza to, że wniosek zostanie skierowany do komornika razem z dokumentacją:
żądaniem opróżnienia lokalu razem z dowodem doręczenia żądania najemcy lub dowodem wysłania go listem poleconym
dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do lokalu przysługujący właścicielowi (akt notarialny), którego ma dotyczyć eksmisja
potwierdzeniem zgłoszenia umowy najmu do naczelnika właściwego urzędu skarbowego.
Posiadanie klauzuli wykonalności upoważnia wynajmującego o zwrócenie się do komornika celem rozpoczęcia eksmisji.
