Jak rozwiązać umowę najmu na czas określony?

Wynajmować można nieruchomości oraz ruchomości. W każdym przypadku trzeba zawrzeć odpowiednią umowę, która obowiązuje na czas określony albo nieokreślony. Podany termin jest bardzo istotny, gdyż warunkuje prawo zakończenia najmu przed wyznaczoną datą.

Rozwiązanie umowy najmu – jak wykonać?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, umowa najmu może zostać zakończona na dwa sposoby:

• na skutek zakończenia okresu, na jaki ją podpisano – ta zasada odnosi się do umów terminowych,
• na skutek wypowiedzenia umowy przez jedną ze stron – ta zasada odnosi się do umów terminowych oraz bezterminowych.

W tym miejscu trzeba zaznaczyć, że śmierć jednej ze stron nie sprawia, że umowa zostaje automatycznie rozwiązana. Art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego wskazuje, że w przypadku śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, w stosunku do których najemca miał obowiązek świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Przepisy wskazują, że umowa najmu wygasa dopiero w chwili, gdy nie ma żadnej z wymienionych osób. Ta sama zasada obowiązuje wynajmującego – jeżeli umrze, umowa najmu wraz ze wszystkimi prawami składającymi się na masę spadkową zostaje dziedziczona na ogólnych zasadach.

Należy mieć świadomość, że wypowiedzenie umowy najmu na czas określony to trudne zadanie. Jest to uwarunkowane przede wszystkim ustaleniami, jakie zawarły między sobą strony i które zostały udokumentowane kontraktem. Jak postępować, kiedy zgodnie z umową nie można jej wcześniej rozwiązać?

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Umowę najmu na czas określony można rozwiązać tylko w sytuacji, kiedy kontrakt dopuszcza takie postępowanie. Aby skorzystać z tego prawa, musi to zostać wcześniej ustanowione i obie strony muszą wyrazić zgodę. Kontrakt nie zostanie rozwiązany, jeżeli znajdą się w nim tylko ogólne zapisy dotyczące rozwiązania umowy. Wymagane jest wprowadzenie konkretnych okoliczności. Tej zasady nie można zastosować dla umów bezterminowych, gdyż wypowiedzenie następuje w dowolnej chwili i bez konieczności podania przyczyn zakończenia najmu.  

W przypadku, gdy w umowie nie znajdują się przesłanki pozwalające na przedterminowe rozwiązanie umowy, nie jest to możliwe. Najem będzie trwał tak długo, jak zostało to wpisane w umowie, nawet jeżeli jedna ze stron już nie korzysta z ruchomości albo nie zajmuje nieruchomości.

PRZYKŁAD 1
Pan Tomasz i Pan Łukasz zawarli umowę najmu na okres 3 lat z możliwością przedłużenia w ostatnim roku trwania. Najemca zażądał również wprowadzenia informacji o przysługującym prawie do wcześniejszego rozwiązania umowy z zachowaniem 2-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Do kontraktu nie wpisano przesłanek, jakie trzeba spełnić, aby rozwiązać umowę, jednak zaznaczono, że prawo przysługuje każdej stronie. To postanowienie nie ma mocy prawnej, jest bezskuteczne, gdyż nie wpisano do niego zdarzeń, które pozwalają na rozwiązanie umowy przed wyznaczonym terminem. Jeżeli strony zdecydują się rozwiązać umowę, nie mają do tego prawa. Jedynym wyjątkiem od tej sytuacji jest wcześniejsze przygotowanie aneksu do umowy ze wskazaniem zdarzeń zezwalających na przedterminowe zakończenie umowy i dopiero później dostarczenie wypowiedzenia.

PRZYKŁAD 2
Pan Tomasz i Pan Łukasz podpisali umowę najmu na okres 2 lat z możliwością wypowiedzenia najmu przed terminem z zachowaniem 1-miesięcznego okresu wypowiedzenia. W kontrakcie widnieje zapis, kiedy można umowę wypowiedzieć – na skutek działania siły wyższej, utraty pracy albo innego źródła dochodu przez jedną ze stron, zmiany miejsca zamieszkania przez którąkolwiek ze stron, poważnej choroby czy skazania prawomocnym wyrokiem karnym. Jeżeli zaistnieje chociaż jedna z podanych okolicznością, nie ma przeciwwskazań do rozwiązania umowy, zanim termin najmu dobiegnie końca.

Przyczyny zezwalające na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu

W przepisach prawa nie ma katalogu przyczyn, które pozwalają na rozwiązanie umowy najmu przed terminem. Strony decydują samodzielnie, a uprawnienia mogą być bardzo złożone. Nie ma przeciwwskazań, żeby inne okoliczności obowiązywały wynajmującego, a inne najemcę, czyli dla każdej ze stron można przygotować unikalny katalog przyczyn.

Rozwiązanie najmu na czas określony odbywa się najczęściej w następujących przypadkach:

• ważna zmiana sytuacji życiowej najemcy albo wynajmującego (za przykład można podać narodziny dziecka albo śmierć bliskiego członka rodziny, problemy zdrowotne, kosztowne leczenie, brak pracy, nowe zobowiązania, zmiana miejsca zamieszkania i inne),
• obowiązek sprzedaży nieruchomości – wynajmujący ma prawo do rozwiązania umowy,
• śmierć jednej ze stron – jeżeli zabraknie tego zapisu, umowa obowiązuje nawet po śmierci.

Jeżeli w dokumencie pojawi się informacja o rozwiązaniu najmu przez ważne przyczyny, przedterminowe zakończenie umowy nie będzie miało mocy prawnej. Jest to związane z brakiem konkretnych informacji i zbyt ogólnym stwierdzeniem. Nie można sprawdzić, w jakich warunkach występuje prawo do wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Jednak doświadczenie pokazuje, że sądy często akceptują taki zapis i pozwalają na rozwiązanie umowy z „ważnej przyczyny”, chociaż nie warto ryzykować.

Wyrok SA w Gdańsku z 26 czerwca 2015 roku (sygn. akt I ACa 93/15):

Nie ma przeszkód, aby uzależnić możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony od zaistnienia zdarzenia przyszłego i pewnego.

Termin wypowiedzenia najmu na czas określony

Kiedy w zawieranej umowie zostanie wprowadzony zapis o możliwości wcześniejszego rozwiązania najmu, trzeba zadbać także o wprowadzenie informacji o okresie wypowiedzenia. Ustawodawca nie narzuca, jakich terminów trzeba przestrzegać, czyli mogą wynosić kilka dni, tygodni, a nawet miesięcy.

Kiedy w zawartym kontrakcie nie podano terminu, trzeba zastosować zasady art. 673 § 2 kc, zgodnie z którymi ustawowe terminy wypowiedzenia najmu przedstawiają się w taki sposób:

• jeżeli czynsz jest regulowany w terminach przekraczających jeden miesiąc, najem wypowiada się najpóźniej 3 miesiące wcześniej na zakończenie kwartału kalendarzowego,
• jeżeli czynsz jest regulowany w odstępach miesięcznych – umowę wypowiada się miesiąc wcześniej na zakończenie miesiąca kalendarzowego,
• jeżeli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – wypowiedzenie wystarczy dostarczyć na 3 dni przed,
• jeżeli najem jest dzienny – umowę wypowiada się z jednodniowym wyprzedzeniem.

Umowa najmu podpisana na czas określony może zostać rozwiązana przedterminowo tylko w przypadku, gdy strony zezwolą na takie działanie, co będzie potwierdzone w zawartej umowie. W dokumencie muszą znaleźć się przyczyny pozwalające na wypowiedzenie przed terminem, bez tego elementu nie można rozwiązać umowy przed zakończeniem kontraktu.

Data publikacji: 2023-04-29, autor: FakturaXL