W 2023 roku zmieniły się zasady dotyczące rozliczania wydatków firmowych na budowę domu. Między innymi występuje zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych.
Aby wydatki poniesione na budowę domu na firmę można było rozliczyć w prowadzonej działalności gospodarczej, to budowa musi być w całości lub w części związana z przedmiotem działalności gospodarczej prowadzonej przez przedsiębiorcę. Wybudowana nieruchomość powinna znajdować się w ewidencji środków trwałych firmy. Natomiast inwestycja nie może stanowić kosztów uzyskania przychodów. Nowo obowiązujące przepisy, które weszły w życie od stycznia 2022 roku zakazują amortyzacji budynków i lokali mieszkalnych.
Budowa domu na firmę – rozliczanie VAT
Zgodnie z podstawową zasadą obowiązującą przy rozliczaniu podatku VAT podatnik ma możliwość obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w takim zakresie w jakim dane produkty lub usługi wykorzystywane są w prowadzonej działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych. Prawo do odliczenia VAT mają czynni podatnicy podatku VAT. Jeżeli podatnik zwolniony z VAT naliczy zwrot podatku to musi liczyć się z tym, że urząd skarbowy może zakwestionować taki zwrot. Wszelkie wydatki związane z budową domu, jak przykładowo zakup materiałów powinny być udokumentowane za pomocą faktury. Zmiana przeznaczenia budynku w całości na cele mieszkalne lub zakończenie prowadzenia działalności gospodarczej wymagają dokonania korekty odliczonego podatku VAT. W przypadku nieruchomości okres korekty VAT wynosi 10 lat. W razie kontroli przedsiębiorca musi wykazać związek pomiędzy poniesionymi wydatkami, a uzyskanymi przychodami i prowadzoną działalnością.
Jeszcze do końca 2021 roku przedsiębiorcy mogli amortyzować wydatki poniesione na budowę domu. Do tego czasu nieruchomość była ujmowana w ewidencji środków trwałych i amortyzowana wg stawki obowiązującej dla nowych lokali mieszkalnych w wysokości 1,5% rocznie. Od 2022 roku nie ma już takiej możliwości. Nowo wybudowane lokale nie są już amortyzowane. W stosunku do starszych budynków wybudowanych we wcześniejszym okresie odpisy amortyzacyjne mogły być stosowane do końca 2022 roku. Po tej dacie amortyzacja nie jest możliwa.
O tego jaka część budynku wykorzystywana jest w działalności gospodarczej zależy ilość odliczonej kwoty podatku VAT. Jeżeli do celów działalności gospodarczej wykorzystywana jest:
całość budynku, to wtedy przedsiębiorca ma prawo do odliczenia 100% kwoty podatku od towarów i usług na materiały budowlane, na prace ekipy budowlanej i inne wydatki związane z budową
jeżeli na cele firmy zostaje przeznaczona część budynku, przykładowo 40%, to wtedy przedsiębiorca ma prawo do odliczenia podatku VAT w wysokości 40%.
PRZYKŁAD 1 Przedsiębiorca zakupił grunt, na którym ma zamiar wybudować budynek. Będzie on w całości wykorzystywany do prowadzenia opodatkowanej działalności gospodarczej. W tej sytuacji wszystkie faktury dotyczące zakupów związanych z budową i późniejszą eksploatacją budynku dają podstawę do odliczenia podatku VAT.
Budowa domu na firmę z przeznaczeniem całości lub części na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej
Przedsiębiorca przed rozpoczęciem budowy domu, w którym chociaż w części będzie prowadzona działalność gospodarcza musi dopełnić kilka formalności. W pierwszej kolejności musi nabyć działkę lub prawo wieczystego użytkowania gruntów. Poniesione wydatki na nabycie działki mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu, ale dopiero przy sprzedaży nieruchomości. W przypadku wpłat za użytkowanie wieczyste powyższy problem nie występuje. Przedsiębiorca budując dom na firmę musi podjąć decyzję jaką część budynku będzie wykorzystywał na cele działalności gospodarczej. Do wyboru ma następujące opcje:
może przeznaczyć cały dom na wynajem długoterminowy lub krótkoterminowy
może wydzielić część pomieszczeń, pokoi tylko na potrzeby firmy
może prowadzić jednoosobową działalność gospodarczą bez fizycznego wyodrębniania biura, warsztatu, pracowni itp.
Należy pamiętać, że w przypadku budowy domu na firmę musi istnieć związek pomiędzy działalnością firmy, a budową domu. Należy ustalić procentowe udziały należące do firmy w stosunku do całej powierzchni budynku.
Przedsiębiorcy dość często wykorzystują wybudowany budynek do celów mieszanych, czyli do celów mieszkalnych i do prowadzonej działalności gospodarczej. Kwestie związane z tego rodzaju sytuacją zostały zawarte w art. 86 ust. 7b ustawy VAT, który mówi, że:
W przypadku nakładów ponoszonych na nabycie, w tym na nabycie praw wieczystego użytkowania gruntów, oraz wytworzenie nieruchomości, stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów wykonywanej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów osobistych, o których mowa w art. 8 ust. 2, gdy przypisanie tych nakładów w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.
Zgodnie z powyższym podatnik może od poniesionych wydatków przeznaczonych do części budynku wykorzystywanej do celów działalności gospodarczej obniżyć kwotę podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Natomiast w stosunku do wydatków, których nie można przyporządkować do konkretnych części budynku prawo do odliczenia podatku VAT przysługuje podatnikowi po obliczeniu udziału procentowego w jakim dom wykorzystywany jest do celów działalności gospodarczej i związany jest z czynnościami opodatkowanymi podatkiem od towarów i usług.
PRZYKŁAD 2 Przedsiębiorca postanowił wybudować dom, który ma pełnić funkcję mieszaną. Będzie służył zarówno do celów mieszkalnych jak i do celów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zgodnie z planami przedsiębiorcy część pod działalność gospodarczą ma zajmować 30% ogólnej powierzchni budynku. W tej sytuacji przedsiębiorca będzie mógł odliczyć z każdej otrzymanej faktury 30% kwoty podatku naliczonego. Jeżeli np. kwota podatku VAT z faktur wyniesie 16 000 zł, to podatnik będzie mógł odliczyć kwotę w wysokości 4 800 zł.
