Rejestracja siedziby firmy w domu, jaki podatek od nieruchomości?
Często mali przedsiębiorcy, a w szczególności osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą w celu zaoszczędzenia środków otwierają siedzibę firmy we własnym mieszkaniu. W tej sytuacji wszelkie wydatki poniesione na eksploatację w części przeznaczonej na działalność mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu. Jednocześnie właściciele lokalu zobowiązani są do zapłaty podatku od nieruchomości. Jak zatem wygląda kwestia zapłaty obowiązującej stawki podatku w sytuacji, kiedy część mieszkania wykorzystywana jest na cele prowadzonej działalności gospodarczej?
Prowadzenie działalności we własnym mieszkaniu wymaga od przedsiębiorcy zgłoszenia tego faktu do stosownych władz. W większości przypadków takim organem będzie gmina. Zgłoszenie ma na celu ustalenie, czy w związku z prowadzoną działalnością mieszkanie nie wymaga przekształcenia w lokal użytkowy. Stawkę podatku od nieruchomości ustala gmina w drodze decyzji na podstawie wydanej uchwały. Podstawą do jej ustalenia jest obwieszczenie wydane przez Ministra Finansów stanowiące o wysokości maksymalnych stawek podatku od nieruchomości w danym roku kalendarzowym. W 2023 roku podatek dla lokalu mieszkalnego został ustalony w wysokości 1 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. Natomiast dla budynku lub jego części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej i części zajętych na działalność gospodarczą wynosi 28,78 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej.
Zgłoszenie nieruchomości wykorzystywanej w działalności
Zarówno nieruchomości związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, jak i nieruchomości mieszkalne podlegają pod opodatkowanie podatkiem od nieruchomości. W przypadku działalności gospodarczej stosowana jest najwyższa możliwa stawka podatku.
Do nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej zaliczają się:
grunty
budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą
z wyłączeniem budynków mieszkalnych i gruntów związanych z tymi budynkami.
Jeżeli jednak w mieszkaniu lub nawet jego części prowadzona jest działalność gospodarcza to zastosowanie ma najwyższa stawka, ale tylko w stosunku do tych pomieszczeń, w których wykonywana jest działalność. Pozostałe pomieszczenia mieszkalne objęte są najniższą stawką podatku od nieruchomości. Fakt wykorzystywania całości lub części nieruchomości na potrzeby działalności gospodarczej musi zostać zgłoszony w terminie 14 dni liczonych od dnia zaistnienia zdarzenia wpływającego na wysokość opodatkowania.
W sytuacji, w której to samo pomieszczenie przeznaczone jest na wykonywanie działalności gospodarczej i jednocześnie pełni funkcje mieszkalne obowiązuje niższa stawka podatku od nieruchomości przeznaczona dla budynków mieszkalnych. Taki sposób wykorzystania nieruchomości nie wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania części budynku do administracji architektoniczno-budowlanej. Zgłoszenie wymagane jest tylko wtedy, jeżeli obiekt budowlany lub jego część zostaje zmodyfikowana w zakresie warunków związanych między innymi z bezpieczeństwem pożarowym, powodziowym, pracy, higieniczno-sanitarnym (art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane- Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.). Powyższy obowiązek nie dotyczy działalności o charakterze biurowym.
Zmiana sposobu użytkowania lokalu – kiedy ma miejsce?
Sposób użytkowania lokalu może zostać zmieniony tylko w sytuacji, w której mieszkanie będzie w wydzielonej części lub w całości użytkowane na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. W przypadku, kiedy przedsiębiorca będzie prowadził działalność w pomieszczeniu, które jednocześnie wykorzystywane jest do celów mieszkalnych, to w takiej sytuacji nie jest wymagana zmiana stawki opodatkowania podatkiem od nieruchomości. W związku z tym sama rejestracja firmy w mieszkaniu nie daje podstaw do zmiany stawki podatku od nieruchomości i tym samym płacenia wyższego podatku. Jeżeli więc przedsiębiorca w pomieszczeniu wykorzystywanym do celów mieszkalnych postawi biurko oraz komputer, a także regał lub szafę, w których umieści segregatory, to nie ma podstaw, aby stawka podatku od nieruchomości została zwiększona. Inaczej będzie, jeżeli przedsiębiorca w całości mieszkania wydzieli jedno pomieszczenie i zagospodaruje je na biuro. W tym przypadku zobowiązany będzie do zapłaty podatku od nieruchomości w zwiększonej stawce.
Zgodnie z art. 71 ustawy Prawo budowlane do zmiany sposobu użytkowania danego obiektu budowlanego lub jego części należy zaliczyć takie czynności, jak:
2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń; 3) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
Podatek od nieruchomości należy zapłacić również wtedy, kiedy działalność gospodarcza została zawieszona. Organy podatkowe uważają, że zawieszenie prowadzenia działalności gospodarczej nie oznacza zaprzestania jej wykonywania, a co za tym idzie zawieszenie działalności gospodarczej nie jest przesłanką do zmiany sposobu użytkowania lokalu.
Podatek od nieruchomości, a koszt podatkowy
Dany wydatek może stanowić koszt podatkowy w działalności gospodarczej prowadzonej przez osobę fizyczną tylko wtedy, jeżeli wystąpi związek z przychodami osiągniętymi w działalności bądź wydatek został poniesiony w celu zachowania, lub zabezpieczenia źródła powstawania przychodów. Wydatek nie może być też wymieniony w art. 23 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli w katalogu wydatków nieuznawanych za koszty podatkowe.
Właściciele nieruchomości co do zasady zobowiązani są do zapłaty podatku od nieruchomości tylko dlatego, że ją posiadają. Jeżeli osoba prowadząca działalność gospodarczą wykorzystuje pomieszczenie na cele działalności gospodarczej, które jednocześnie posiada charakter mieszkalny, to podatek od nieruchomości nie jest płacony w wyższej wysokości, dlatego też wydatek poniesiony na jego zapłatę nie może być uznany za wydatek związany z prowadzoną działalnością gospodarczą. W związku z tym nie można uznać za koszt podatkowy wydatku poniesionego na zapłatę podatku od nieruchomości w części przypadającej na powierzchnię, na której wykonywana jest działalność. Z kolei, jeżeli przedsiębiorca zobowiązany jest do zapłaty podwyższonego podatku od nieruchomości w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w budynku mieszkalnym, to pod koszt podatkowy będzie podlegała jedynie wartość podwyższenia, ponieważ tylko taka część podatku będzie związana z działalnością prowadzoną w mieszkaniu.
