Zakup gruntu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej może mieć wiele motywacji. Najczęściej przedsiębiorcy kupują ziemię pod inwestycje. Grunt zakupiony w działalności gospodarczej nie podlega amortyzacji. Koszty użytkowania środków trwałych, które nie zostały objęte amortyzacją mogą stanowić koszty uzyskania przychodów. W zależności od rodzaju środka trwałego mogą być kosztem dopiero w chwili ich zbycia lub w dacie ich poniesienia.
Art. 22a ust. 1 i art. 22b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (środki trwałe podlegające amortyzacji)
Amortyzacji podlegają niżej wymienione składniki majątku, takie jak:
budowle, budynki lub lokale będące odrębną własnością
maszyny i urządzenia
środki transportu
budowle i budynki wybudowane na obcym gruncie niezależnie od przewidywanego okresu użytkowania
przyjęte do używania inwestycje w obcych środkach trwałych niezależnie od przewidywanego okresu użytkowania
wymienione powyżej składniki majątku używane na podstawie umowy leasingu finansowego niezależnie od przewidywanego okresu użytkowania
inne przedmioty.
Nabycie środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych o wartości początkowej równej lub niższej od 10 000 zł daje przedsiębiorcy prawo do zaksięgowania ich bezpośrednio do kosztów, co oznacza, że przedsiębiorca nie musi dokonywać co miesiąc amortyzacji tych środków.
Inne składniki podlegające amortyzacji
Amortyzować można również nabyte wartości niematerialne i prawne otrzymane od innego podmiotu, których przewidywany okres używania przewidziany jest na okres dłuższy niż 1 rok, które będą wykorzystywane na cele prowadzonej działalności gospodarczej podatnika bądź oddane przez niego do używania na podstawie umowy licencji, najmu, dzierżawy, umowy leasingu. Należy do nich:
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
autorskie lub pokrewne prawa majątkowe
prawa własności przemysłowej
wartość wiedzy w dziedzinie przemysłowej, handlowej, naukowej lub organizacyjnej (know-how)
licencje.
Zamortyzować można też inne wartości niematerialne i prawne niezależnie od przewidywanego okresu używania. Zalicza się do nich wartość firmy, koszty prac rozwojowych zakończonych pozytywnie.
Składniki majątku wyłączone z amortyzacji
Zgodnie z art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niektóre składniki oraz wartości niematerialne i prawne majątku zostały wyłączone z amortyzacji. Należą do nich:
grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów
budynki mieszkalne razem ze znajdującymi się na nich dźwigami
lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, które służą prowadzonej działalności gospodarczej lub są wydzierżawiane bądź wynajmowane na podstawie umowy
dzieła sztuki i eksponaty muzealne
wartość firmy, jeżeli wartość ta powstała w inny sposób aniżeli na podstawie nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części przez kupno, przyjęcie do odpłatnego korzystania lub w związku z przeniesieniem na terytorium Polski przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części
składniki majątku, które nie są używane z powodu zawieszenia wykonywania działalności.
Czy zakupiony grunt jest środkiem trwałym?
Grunt zakupiony do firmy stanowi składnik majątku przedsiębiorstwa i jest środkiem trwałym ujętym w Klasyfikacji Środków Trwałych zaliczonych do kategorii „0”. Pomimo, że grunt został zaliczony do środków trwałych to nie podlega amortyzacji i w związku z tym nie może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów za pomocą odpisów amortyzacyjnych. Co prawda grunty spełniają wszystkie warunki pozwalające na ich amortyzację, to jednak się nie zużywają i ich wartość nie spada z upływem okresu ich użytkowania. Właśnie z tych powodów zostały objęte zakazem amortyzacji. Jednak pomimo tego, że grunt nie podlega amortyzacji, to przedsiębiorca i tak musi wpisać go do ewidencji środków trwałych.
Nabycie gruntu jako środka trwałego
Przedsiębiorcy dość chętnie nabywają grunty z przeznaczeniem na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Jednym z nich jest wykorzystanie gruntu jako środka trwałego przeznaczonego do użytkowania w działalności. Grunty nabyte odpłatnie do firmy stanowiące środek trwały w działalności nie stanowią kosztów uzyskania przychodów zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z uwagi na fakt, że grunt ujmowany jest w ewidencji środków trwałych należy określić jego wartość początkową, na którą składa między innymi cena nabycia. Dla środków trwałych wcześniej używanych przez podatnika jeszcze przed wprowadzeniem ich do ewidencji KŚT oraz wartości niematerialnych i prawnych, które nie były amortyzowane, za wartość początkową uważa się cenę nabycia, która w tym przypadku nie może być wyższa od wartości rynkowej.
Składniki wchodzące do ceny nabycia środka trwałego nabytego odpłatnie (wartość początkowa)
kwota należna sprzedawcy
koszty transportu, załadunku i wyładunku
koszty ubezpieczenia w drodze
koszty montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych
opłaty notarialne, skarbowe i inne
odsetki oraz prowizje
cło lub podatek akcyzowy
inne koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego oraz wartości niematerialnych i prawnych do używania.
Dodatkowo podatnicy zwolnieni z VAT mogą do wartości początkowej nabytego gruntu wliczyć podatek VAT pod warunkiem, że nie mają prawa do jego odliczenia. Natomiast czynni podatnicy VAT nie mogą do wartości początkowej nabytego gruntu wliczać podatku VAT naliczonego pod warunkiem, że mają prawo do jego odliczenia. Wszelkie wydatki bezpośrednio związane z zakupem gruntu jakie przedsiębiorca ponosi do chwili przyjęcia go do używania powiększają wartość początkową tego gruntu.
Do wydatków tych należą między innymi:
podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) płacony od nabycia gruntu
opłaty notarialne i obsługa notarialna zakupu
opłaty sądowe związane z wpisem do ksiąg wieczystych
opłaty skarbowe
inne ewentualne opłaty administracyjne, jak np. wypisy gruntu z map geodezyjnych
odsetki od zaciągniętego kredytu na zakup gruntu jedynie do momentu oddania gruntu do używania w działalności
koszty geodezyjne, jak np. wypis z mapy geodezyjnej oraz prac geodezyjnych
koszty dokumentacji technicznej i projektów
pozostałe koszty związane z zakupem gruntu.
Inne koszty związane z nabyciem gruntu jako środka trwałego w działalności
Nabycie gruntu w działalności jako środka trwałego w celu używania w działalności wymaga jego przystosowania do dalszego użytkowania. Przedsiębiorca może ponosić wydatki mające charakter ulepszenia gruntu. W tej sytuacji poniesione koszty będzie mógł ująć w kosztach uzyskania przychodu dopiero w chwili jego sprzedaży. Natomiast wydatki o charakterze przystosowania gruntu do używania mogą zostać ujęte w kosztach uzyskania przychodu w miesiącu ich poniesienia.
Poniżej przykładowe koszty używania i utrzymania gruntu będącego środkiem trwałym w działalności – koszty uzyskania przychodu w momencie ich poniesienia
podatek od nieruchomości, rolny oraz leśny
podatek PCC od ustanowienia hipotek
opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu
koszty marketingu
koszty doradcze
koszty geodezyjne
koszty notarialne
koszty związane z uzyskaniem zezwoleń i zgód
usługi kuriera
opłaty skarbowe i sądowe
opłaty za pełnomocnictwa
odsetki od zaciągniętego kredytu na zakup gruntu po oddaniu go do używania w działalności.
Koszty przystosowania gruntu w działalności do celów inwestycyjnych
W większości przedsiębiorca nabywa grunt do prowadzonej działalności gospodarczej w celu wybudowania na nim budynku, który będzie służył mu za siedzibę firmy. Grunt może też być pewnego rodzaju lokatą kapitału. Przedsiębiorca może przygotować go pod nowe inwestycje, np. pod magazyn lub pod nowy rodzaj działalności. Skutkiem przygotowania gruntu pod nową inwestycję może być jego ulepszenie. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT za ulepszone uważa się środki trwałe, dla których:
suma wydatków jakie zostały poniesione na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekroczyła wartość 10 000 zł
wydatki poniesione na ulepszenie powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania.
Koszty związane z ulepszeniem środków trwałych powiększają wartość tych środków zwiększając tym samym podstawę do naliczania odpisów amortyzacyjnych. Jest to zasada ogólna, która nie odnosi się do gruntów, u których wartość ulepszenia nie podlega amortyzacji, a jedynie powiększa wartość początkową zaliczaną do kosztów firmowych w chwili sprzedaży gruntu.
Przykłady kosztów przystosowania gruntu do celów inwestycyjnych
prace budowlane, jak np. wyrównanie terenu, rekultywacja i uporządkowanie terenu, przywóz ziemi, utwardzenie ziemi
materiały zużyte na budowie
wynagrodzenia pracowników zatrudnionych na różnych szczeblach
koszty na opracowanie dokumentacji technicznej, projektowej, na przeprowadzenie ekspertyz itp.
wydatki poniesione na zatrudnienie nadzoru budowlanego i inwestycyjnego
inne pozostałe wydatki.
Nabycie gruntu, a koszty uzyskania przychodu
Wydatków poniesionych na zakup gruntu nie zalicza się bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów ani nie ujmuje się w odpisach amortyzacyjnych. Zgodnie z przepisami wydatki na zakup gruntów są kosztem uzyskania przychodów dopiero w momencie ich sprzedaży. Natomiast odpisy amortyzacyjne i nieumorzona część wartości gruntu nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, ponieważ grunt nie jest objęty amortyzacją.
Wydatki poniesione na nabycie gruntu zostają ujęte w kosztach uzyskania przychodów w miesiącu jego sprzedaży. Odpisy amortyzacyjne nigdy nie będą stanowiły kosztów uzyskania przychodów, ponieważ grunty nie podlegają amortyzacji. Dochodem z odpłatnego zbycia gruntu będącego środkiem trwałym w działalności gospodarczej jest różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży gruntu, a wartością początkową gruntu jaka została wskazana w ewidencji środków trwałych.
