Nieruchomości - co to takiego?
Posiłkując się Kodeksem cywilnym, nieruchomości są częścią powierzchni ziemi określanymi jako odrębny przedmiot własności, posiadającą księgę wieczystą - zgodnie z ustawą o księgach wieczystych i hipotece wydanej 6 lipca 1982 roku.
Reasumując, nieruchomość jest nierozerwalnie połączona z powierzchnią gruntu, a jej przeniesienie w inne miejsce jest niemożliwe.
Wśród nieruchomości można wyszczególnić:- nieruchomości gruntowe - części powierzchni ziemi, które są osobnym przedmiotem własności. W praktyce oznacza to budynki oraz inne rzeczy na stałe połączone z gruntem, drzewa oraz inne rośliny od momentu wysiewu albo zasadzenia,
- budynkowe - na stałe połączone z powierzchnią ziemi budynki stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności. W praktyce oznacza to budynki, które zostały wzniesione przez użytkownika wieczystego,
- lokalowe - to części budynków stanowiące odrębne przedmioty własności. Ich właściciel jest współwłaścicielem albo współużytkownikiem gruntu, na którym znajduje się budynek.
Spółka - czym jest?
Działalność gospodarcza może być prowadzona w formie spółki założonej przez dwie albo kilka osób lub firm, określanych mianem wspólników. Rodzaj spółki ma wpływ na jej założenie, rejestrację oraz prowadzenie. Jeżeli wspólnicy podejmą jednomyślną uchwałę, spółka może zostać zlikwidowana. Innym sposobem rozwiązania spółki jest ogłoszenie upadłości albo prawomocne orzeczenie sądu. Spółka zostaje rozwiązana, gdy jeden ze wspólników wypowie umowę bądź umrze.
Przepisy prawa wskazują na klasyfikację spółek na spółki osobowe i kapitałowe.Spółki osobowe
Do grupy spółek osobowych zalicza się:- spółkę cywilną uwarunkowaną przepisami Kodeksu cywilnego. W celu założenia wspólnicy muszą zawrzeć umowę, a następnie zarejestrować ją w urzędzie miasta bądź gminy - rejestrację wykonuje każdy ze wspólników,
- spółkę jawną uwarunkowaną przepisami Kodeksu spółek handlowych. W celu zarejestrowania spółki niezbędna jest jej rejestracja w KRS oraz zawarcie umowy,
- spółkę partnerską uwarunkowaną przepisami Kodeksu spółek handlowych. Jest dedykowana dla wolnych zawodów. Jej założycielem może być osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej. W celu jej założenia, wymagana jest rejestracja w KRS oraz zawarcie umowy,
- spółkę komandytowo-akcyjną - działalność jest prowadzona pod własną nazwą. Wspólnicy są określani mianem komplementariusza oraz akcjonariusza. W celu zawarcia spółki konieczne jest przygotowanie umowy w formie aktu notarialnego. Wymagany jest również kapitał zakładowy o wartości co najmniej 50 000 zł.
Spółki kapitałowe
Do grupy spółek kapitałowych zalicza się spółkę akcyjną oraz spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Charakteryzują się osobowością prawną i zdolnością prawną. Podstawowa różnica pomiędzy spółkami kapitałowymi a osobowymi to odpowiedzialność, gdyż wspólnicy nie odpowiadają za zobowiązania spółki swoim majątkiem, odpowiada za nie spółka.
Bardzo ważna zasada dla spółek kapitałowych to wymagany kapitał zakładowy.
W celu zarejestrowania spółki trzeba dokonać wielu formalności, co wymaga czasu i sporych nakładów pieniężnych.Nieruchomości w spółkach osobowych
Nieruchomości mogą być wkładem własnym wniesionym przez wspólników. Innym prawem przysługującym wspólnikom jest zakup nieruchomości. Takie działania nie mogą zostać podjęte przez spółkę, gdyż nie ma możliwości nabywania praw - mowa o własności nieruchomości albo umowie najmu.
Właściciele nieruchomości są zobowiązani do regulowania podatku - zasada dotyczy wszystkich wspólników. Przedstawiona zasada jest zgodna z uchwałą 7 Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego wydanej 13 marca 2017 roku.
Aby nieruchomość została zakwalifikowana jako majątek spółki, konieczne jest zawarcie aktu notarialnego, co wpływa na modyfikację reżimu prawnego nieruchomości.
Jeżeli nieruchomość będzie tylko użytkowana, formalności mogą zostać załatwione w zwykłej formie pisemnej, jednak nie zostanie ona zakwalifikowana jako majątek wspólników.
Umowa umożliwiająca przeniesienie własności nieruchomości także powinna zostać przygotowana w formie aktu notarialnego. Te same zasady obowiązują dla umowy przeniesienia własności zawartej w celu wykonania występującego wcześniej zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości.Zakup nieruchomości w spółkach kapitałowych
Czynności prawne w spółkach kapitałowych są wykonywane przez zarząd. Z zastrzeżeniem, że w celu zakupienia nieruchomości konieczne jest uzyskanie zgody właścicieli spółki. Oznacza to, że wspólnicy ogłaszają specjalną uchwałę o zakupie nieruchomości, a właściciele akceptują ją lub nie (pod warunkiem że umowa spółki nie przewiduje innych zasad).
Przepisy prawne związane z zakupem nieruchomości przez spółki kapitałowe wyznacza KSH. Uchwała wspólników jest obowiązkowa podczas nabywania nieruchomości przez spółki, które zostały utworzone przed upływem 2 lat, gdy cena nieruchomości nie przekracza 25% kapitału zakładowego.
Uchwały wspólników są podejmowane z reguły w trakcie zgromadzenia wspólników. W trakcie zgromadzenia cały kapitał zakładowy spółki musi być reprezentowany. Kolejnym warunkiem jest brak sprzeciwu dotyczącego zgromadzenia albo do porządku obrad. Ustanowienie uchwały może odbyć się także bez zwoływania zgromadzenia wspólników — warunkiem jest uzyskanie pisemnej zgody na postanowienie, które może zostać uchwalone bądź opcjonalnie na głosowanie pisemne.
Uchwała musi zawierać szczegółowe informacje dotyczące konkretnej nieruchomości:- rodzaj nieruchomości,
- lokalizacja nieruchomości,
- cena (może być podana w formie przedziału).
Ustanowienie hipoteki na nieruchomości w spółce
Hipoteka jest obciążeniem nieruchomości wynikającym z uzyskania kredytu hipotecznego. Formalności związane z kredytem załatwia zarząd spółki odpowiadający za jej reprezentację (na przykład podczas czynności sądowych oraz pozasądowych spółki). Dla niektórych czynności konieczne jest uzyskanie zgody rady nadzorczej bądź zgromadzenia wspólników (dla spółki akcyjnej wymagana jest zgoda Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy).
Jeżeli nieruchomość jest majątkiem spółki, ustanowienie hipoteki odbywa się na innych zasadach, a mianowicie zarząd samodzielnie dokonuje formalności. Kluczowe znaczenie odgrywa weryfikacja przepisów widniejących w umowie bądź statucie. W dokumentach często widnieje informacje o ograniczeniu zarządu do obciążenia nieruchomości spółki protetyką. W praktyce oznacza to obowiązek otrzymania zgody rady nadzorczej na wykonanie planowanych działań.
Hipoteka jest najlepszym zabezpieczeniem dla banku w przypadku udzielania zobowiązania. W spółce również występują korzyści z tym związane - mowa, chociażby o sytuacji, gdy spółka potrzebuje środków na nabycie lokalu przeznaczonego na siedzibę albo budowę. Jeżeli zobowiązanie nie będzie regulowane zgodnie z harmonogramem spłaty, bank ma prawo zająć i sprzedać nieruchomość.
Przed zaciągnięcie przez spółkę kredytu, konieczne jest zweryfikowanie obowiązujących przepisów uwarunkowanych rodzajem spółki.Kilka słów podsumowania
W przypadku spółek nieruchomości są skomplikowanym tematem - w wybranych rodzajach stanowią majątek spółki, a w innych są zaliczane do majątku wspólników. Szczegółowe informacje można znaleźć w przepisach Kodeksu cywilnego, Kodeksu spółek handlowych oraz w umowie albo statucie spółki - wspólnicy samodzielnie wyznaczają przepisy i zasady, których spółka musi przestrzegać.
Data publikacji: 2023-12-08, autor: FakturaXL
