W niektórych okolicznościach sprzedaż działek przez osoby prywatne może zostać uznana za działalność gospodarczą. Tak często uważają organy podatkowe. W większości ich zdania nie podzielają sądy administracyjne. Kiedy sprzedaż działek zostanie uznana za działalność gospodarczą?
W przypadku, kiedy osoba sprzedaje kilka działek należących do jej majątku prywatnego Urząd Skarbowy może uznać, że jest to działalność gospodarcza. W tej sytuacji sprzedawca ma obowiązek rozliczyć się ze sprzedaży zarówno pod kątem podatku dochodowego, jak i podatku od towarów i usług niezależnie od tego jaka ilość lat upłynęła od nabycia nieruchomości.
Sprzedaż działek – podatek VAT
Z zasady podatek VAT rozliczany jest przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą mające status czynnego podatnika VAT. Zgodnie z ustawą o podatku od towarów i usług za podatnika VAT uważa się osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne prowadzące samodzielnie działalność gospodarczą. Natomiast działalnością gospodarczą jest każda działalność wykonywana samodzielnie przez producentów, handlowców lub usługodawców, również przez podmioty pozyskujące zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolny zawód. Do działalności gospodarczej zaliczają się przede wszystkim te czynności, które polegają na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły w celach zarobkowych. Właśnie ten punkt mówiący o wykonywaniu czynności w sposób ciągły dla celów zarobkowych jest najczęściej wykorzystywany przez organy podatkowe jako ten świadczący o wykonywaniu działalności gospodarczej. Osoby, które nie mają zarejestrowanej działalności, ale podejmują pewne czynności, jak np. sprzedaż działek lub gruntów rolnych, które można podzielić na mniejsze działki mogą zostać uznani za płatników podatku VAT. W ustawie o VAT znajduje się zapis, że dostawa terenów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane może korzystać ze zwolnienia przedmiotowego od podatku VAT. Jak przepis ten odnosi się do działek o charakterze budowlanym?
Podatek VAT przy sprzedaży działek w interpretacjach podatkowych i wyrokach sądowych
W przepisach brak jest jednoznacznych uregulowań dotyczących sprzedaży działek. Sprzedaż z majątku prywatnego cały czas jest kwestią sporną. Pojawiające się wątpliwości mogą zostać wyjaśnione w wydawanych interpretacjach podatkowych, a w niektórych przypadkach sprawy rozstrzygają sądy administracyjne.
Interpretacje podatkowe – przykłady
Interpretacja podatkowa nr 0112-KDIL1-1.4012.650.2021.2.HW z dnia 9 grudnia 2021 roku.
W powyższej interpretacji Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał, że stanowisko zajęte przez Wnioskodawcę jest nieprawidłowe. Wnioskodawca złożył wniosek o wydanie interpretacji w sprawie dotyczącej sprzedaży nieruchomości, która została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z planem działka została w części przeznaczona pod tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oraz zabudowy usługowej, a w części pod teren drogi publicznej i tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wnioskodawca uważa, że sprzedaż nie powinna podlegać pod opodatkowanie podatkiem VAT ze względu na to, że jest to sprzedaż z majątku prywatnego, który nie jest objęty podatkiem od towarów i usług. Dyrektor KIS nie podzielił jego zdania. Swoje stanowisko uzasadnił w następujący sposób. Stwierdził między innymi, że proces związany ze sprzedażą działek będzie obejmował czynności dokonywane przez przyszłego właściciela, który będzie je wdrażał w imieniu właściciela wykorzystując w tym celu udzielone mu pełnomocnictwo. Organ podatkowy uważa, że takie czynności należy traktować w taki sam sposób jakby wykonywał je sam właściciel. Dzięki takim działaniom sprzedawany grunt zyskał na swojej atrakcyjności, a jego wartość wzrosła. Może to oznaczać, że Wnioskodawca podejmując wykazane w interpretacji czynności musiał włączyć środki przypominające te, które wykorzystują podmioty zajmujące się zawodowo obrotem nieruchomościami. W związku z tym Dyrektor KIS uznał, że w tym przypadku sprzedaż nieruchomości podlega pod opodatkowanie podatkiem VAT.
Interpretacja podatkowa nr 0111-KDIB3-1.4012.218.2021.2.AB z dnia 8 czerwca 2021 roku.
Wniosek o wydanie interpretacji dotyczył sprzedaży niezabudowanych działek. W tym przypadku Dyrektor KIS przyznał, że stanowisko, które przyjął Wnioskodawca jest prawidłowe. Jego zdaniem sprzedaż działek nie podlega pod opodatkowanie VAT. Wnioskodawca nie podjął żadnych działań, które mogłyby zwiększyć wartość działek. Sprzedaż nie była związana z działalnością gospodarczą. Dyrektor KIS napisał w uzasadnieniu, że w przypadku osób fizycznych dokonujących sprzedaży towarów, które stanowią część jego majątku osobistego (produkty nie zostały nabyte w celu dalszej ich odsprzedaży) trzeba dokonać dokładnej analizy okoliczności, które mają związek z realizacją transakcji. Z reguły osoby fizyczne dokonujące sprzedaży produktów z majątku prywatnego nie są podatnikami podatku VAT. Na podstawie całego zebranego w sprawie materiału Dyrektor KIS stwierdził, że w opisanym przypadku sprzedaż nie jest opodatkowana w VAT.
Wyroki sądowe - przykłady
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, sygn. akt I SA/Gl 1465/21 z dnia 24 marca 2022 roku.
W/w wyroku sąd uchylił interpretację wydaną przez Dyrektora KIS. Chodziło o sprzedaż 6 działek przez osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie obrotu i zarządzania nieruchomościami oraz innej pokrewnej działalności. Wymienione sporne działki były przeznaczone zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę rodzinną i zagrodową. Zamiarem Wnioskodawczyni nie było ponoszenie żadnych nakładów finansowych na przygotowanie działek do sprzedaży. Jedyne co zrobiła to zgłosiła ofertę sprzedaży do biura nieruchomości. Zdaniem organu podatkowego taka sprzedaż powinna być opodatkowana VAT-em. Jednak sąd był odmiennego zdania i w uzasadnieniu wyroku argumentował swoją decyzję w oparciu o orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego. Przyjął on, że przy ocenie charakteru sprzedaży nieruchomości należy wziąć pod uwagę czynności, które sprzedający podejmuje na każdym etapie sprzedaży. Przede wszystkim należy przeanalizować elementy, które związane są z nakładami inwestycyjnymi i przekraczają poza standardy zarzadzania majątkiem prywatnym.
Do czynności, które mogłyby wskazywać, że sprzedaż dokonywana jest w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należą między innymi:
marketing podjęty w celu sprzedaży działek wykraczający poza zwykłe formy ogłoszenia
uzbrojenie terenu
wydzielenie dróg wewnętrznych
uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy
wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego terenu
prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych podobnych usług.
Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że ocena nie może być dokonana w oparciu o pojedyncze czynności, które zostały wskazane wyżej. Musi wystąpić kilka różnego rodzaju okoliczności, aby można było daną sprzedaż uznać za sprzedaż podlegającą pod opodatkowanie VAT.
Jednak w innych wydanych wyrokach, przykładowo o sygn. akt II FSK 1837/19, II FSK 1838/19, II FSK 1854/19 oraz II FSK 1855/19 z dnia 29 marca 2022 roku NSA uznał, że działki sprzedawane są w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a taka sprzedaż powinna być opodatkowana podatkiem VAT. Sprawa dotyczyła sprzedaży 7 działek w okresie dwóch lat. Ogółem małżonkowie począwszy od 1993 roku sprzedali 50 działek. Działki były nabywane i sprzedawane z zyskiem. Sąd uznał, że taka sprzedaż wykracza poza zwykły zarząd majątkiem prywatnym, a działania prowadzone przez małżonków należy zakwalifikować do działalności gospodarczej.
Podsumowanie – sprzedaż działek w ramach działalności gospodarczej, czy z majątku prywatnego
W przypadku sprzedaży działek na podstawie posiadanych informacji trudno jest wskazać, czy sprzedaż została dokonana w ramach działalności gospodarczej, czy z majątku prywatnego. Każda sprawa jest inna i powinna być rozpatrywana indywidualnie. Zarówno organy podatkowe w wydawanych interpretacjach, jak i sądy w wyrokach w różny sposób ustosunkowują się do kwestii sprzedaży działek. Oceny najczęściej opierają się na aktywności sprzedawcy w sprzedaż, a także na rodzaju i rozmiarze podejmowanych czynności. Z reguły pojedyncza sprzedaż działki nie powinna być traktowana jak działalność gospodarcza, pod warunkiem, że nie jest prowadzona cyklicznie. Jeżeli sprzedaż działek zostanie uznana za działalność gospodarczą, to wtedy koniecznie należy opodatkować sprzedaż podatkiem VAT. W przypadku jakichkolwiek wątpliwości warto złożyć wniosek o wydanie interpretacji podatkowej. Czasami spór musi rozstrzygnąć sąd.
Czy planowana sprzedaż, docelowo, do 7-miu działek budowlanych, wydzielonych z gruntu niespełna 1ha, otrzymanego w latach 80-tych ub. wieku od rodziców jako darowizna w formie zapisu notarialnego, może nosić znamiona działalności gospodarczej? W mojej ocenie absolutnie żadną tego typu działalnością nie jest.
Na w/w działkach nie dokonano żadnej inwestycji, tj. nie wykonano żadnego uzbrojenia terenu w postaci przyłączeń instalacji wodno-kanalizacyjnej czy energetycznej, nie utwardzono planowanej drogi wewnętrznej ani nie wykonano żadnych innych czynności, mogących podnieść atrakcyjność i wartość działek. Dla działek tych wydano przez stosowny organ decyzje o warunkach zabudowy w formie domków jednorodzinnych, natomiast dotychczas ani same działki, ani przewidziana do nich droga wewnętrzna z prawem pełnej służebności na całej długości, tj. od wjazdu z drogi publicznej do końca ostatniej działki i przewidzianego tam placu manewrowego, nie zostały dotychczas wyznaczone geodezyjnie. Przewidziany w przypadku sprzedaży działek przychód właściciel zamierza przeznaczyć na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych swoich i swojej najbliższej rodziny. W ewentualnym przypadku niekorzystnej dla niego interpretacji obowiązujących przepisów podatkowych, tj. ewentualnego zakwalifikowania go do osób prowadzących działalność gospodarczą, a co za tym idzie, do konieczności zapłacenia podatku VAT, projekt sprzedaży działek najprawdopodobniej zostanie porzucony, co tym samym uniemożliwi ich zakup przez potencjalnych nabywców w celu wybudowania na nich domków 1-rodzinnych dla swoich rodzin.
Uprzejmie proszę o odniesienie się do mojego zapytania i wyrażenia swojej opinii.
