Amortyzacja mieszkań – tło prawne i kontrowersje
Zmiana przepisów w 2022 roku, wykluczająca amortyzację lokali mieszkalnych, uderzyła w wielu przedsiębiorców. Lokale, które przed nowelizacją mogły być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów poprzez odpisy amortyzacyjne, przestały być korzystnym rozwiązaniem podatkowym.
Zasadniczym argumentem ustawodawcy była walka ze spekulacją na rynku nieruchomości i ograniczenie zakupu mieszkań na wynajem. Jednak wielu podatników, którzy wykorzystywali mieszkania jako biura czy inwestowali w obce lokale mieszkalne, znalazło się w sytuacji, która, zdaniem sądów administracyjnych, może naruszać konstytucyjną zasadę ochrony praw nabytych.
Zgodnie z art. 22c pkt 2 ustawy o PIT, amortyzacji nie podlegają:- budynki mieszkalne,
- lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego,
- prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Przepisy te odnoszą się do nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej, bez względu na sposób ich użytkowania – czy to jako biura, czy w ramach najmu lub dzierżawy.
Co istotne, podatnicy, którzy nabyli lub wytworzyli nieruchomości mieszkalne przed 1 stycznia 2022 roku, mogli jeszcze do końca 2022 roku amortyzować je na zasadach obowiązujących przed wejściem w życie nowych przepisów. Po tej dacie taka możliwość została całkowicie wykluczona.Interpretacje organów podatkowych – brak wyjątków
Interpretacje organów podatkowych w tej kwestii są jednoznaczne – nieruchomość mieszkalna, nawet jeśli wykorzystywana na potrzeby firmy (np. jako biuro), nie może być amortyzowana. Argumentują, że przeznaczenie nieruchomości na cele prowadzonej działalności gospodarczej nie zmienia jej charakteru mieszkalnego. Dlatego odpisy amortyzacyjne od takich lokali nie mogą być zaliczane do kosztów uzyskania przychodów.Przełomowy wyrok WSA we Wrocławiu
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 9 maja 2024 roku (sygn. I SA/Wr 960/23) dokonał bardziej elastycznej interpretacji przepisów. Sąd uznał, że jeśli mieszkanie jest wykorzystywane wyłącznie jako biuro i jego charakter użytkowy faktycznie zmienił się na niemieszkalny, to zakaz amortyzacji może nie mieć zastosowania, a przez to uchylono interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), która odmawiała podatnikowi prawa do amortyzacji mieszkania wprowadzonego do ewidencji środków trwałych przed zmianą przepisów.
Zgodnie z wnioskiem, gdy lokal mieszkalny traci swoją funkcję mieszkalną i zostaje używany jako biuro (wymagana jest zmiana wyposażenia i wnętrza), nie ma przeciwwskazań do zakwalifikowania go jako lokalu użytkowego. WSA zwrócił uwagę, iż bardzo istotne znaczenie odgrywa sposób rzeczywistego wykorzystania nieruchomości, a forma klasyfikacji jako mieszkalna nie jest priorytetowa. Jeżeli mieszkanie traci charakter mieszkalny, przepisy zakazujące amortyzacji mogą nie mieć zastosowania.Co to oznacza dla firm zajmujących się fakturowaniem?
Przedsiębiorcy, którzy prowadzą działalność w zakresie fakturowania czy innych usług biurowych, często potrzebują niewielkiego biura. Wykorzystywanie do tego celu mieszkania może być korzystnym rozwiązaniem. Wyrok WSA daje nadzieję, że takie lokale – jeśli faktycznie spełniają funkcję biura – nie muszą być objęte zakazem amortyzacji. Jednak zastosowanie tej interpretacji wymaga spełnienia określonych warunków, czyli sposób użytkowania nieruchomości musi zostać zmieniony, a także wymagane jest udokumentowanie, iż z lokalu korzysta się jedynie w formie biura.
Jeśli przedsiębiorca chce skorzystać z możliwości amortyzacji mieszkania wykorzystywanego jako biuro, należy dopasować lokal do funkcji biurowej, udokumentować użytkowanie lokalu oraz opcjonalnie skorzystać z interpretacji indywidualnej.Inwestycje w obcym lokalu mieszkalnym – także możliwa amortyzacja
Kolejnym istotnym zagadnieniem, które pojawiło się w orzeczeniach sądowych, jest możliwość amortyzacji inwestycji w obcym lokalu mieszkalnym. Zgodnie z przepisami, przedsiębiorcy często wynajmują mieszkania lub lokale mieszkalne, które adaptują na potrzeby działalności gospodarczej, np. jako biura. W przypadku poniesienia nakładów na takie lokal, przedsiębiorca mógłby je amortyzować, mimo że lokal ten pozostaje własnością osoby trzeciej.
Wyrok WSA wskazuje, że nakłady inwestycyjne na takie lokale, jeśli są wykorzystywane wyłącznie do działalności gospodarczej, mogą stanowić podstawę do amortyzacji. Zatem, jeśli lokal mieszkalny, mimo swojej pierwotnej funkcji, jest wykorzystywany wyłącznie w celach gospodarczych, to przedsiębiorca ma prawo do amortyzacji poniesionych nakładów.Wyrok WSA a stanowisko organów podatkowych
Organy podatkowe konsekwentnie interpretują przepisy w sposób niekorzystny dla podatników. Dyrektor KIS argumentuje, że zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych obowiązuje niezależnie od ich faktycznego wykorzystania. Jednak sądy administracyjne coraz częściej uchylają takie interpretacje, wskazując na:- niekonstytucyjność przepisów – wyroki WSA sugerują, że wprowadzenie zakazu amortyzacji bez uwzględnienia praw nabytych narusza zasadę ochrony interesów w toku,
- elastyczność przepisów – przeznaczenie nieruchomości powinno decydować o jej kwalifikacji do amortyzacji, a nie jej pierwotny charakter jako mieszkalnej.
Kilka słów podsumowania
Korzystne wyroki WSA we Wrocławiu wskazują na możliwość amortyzacji lokali mieszkalnych wykorzystywanych jako biura oraz nakładów na inwestycje w obcych lokalach mieszkalnych. Choć przepisy wprowadzone w 2022 roku teoretycznie eliminują taką możliwość, sądy administracyjne coraz częściej stają po stronie podatników, podkreślając znaczenie ochrony praw nabytych i faktycznego wykorzystania nieruchomości. Dla przedsiębiorców jest to sygnał, że warto walczyć o swoje prawa – zarówno na etapie interpretacji podatkowej, jak i przed sądem administracyjnym.
Data publikacji: 2024-12-15, autor: FakturaXL
