W Kodeksie cywilnym znajdują się między innymi regulacje dotyczące użytkowania wieczystego. Sprzedaż użytkowania wieczystego może wywołać różne skutki zarówno w VAT, jak i w PIT.
Przez użytkowanie wieczyste rozumie się prawo do nieruchomości gruntowej dotyczące głownie gruntów położonych w granicach administracyjnych miasta. Pojęcie użytkowania wieczystego powstało jeszcze w czasach komunistycznych. Obecnie przepisy dotyczące użytkowania wieczystego przeszły nowelizację, co znacznie ograniczyło liczbę praw tego rodzaju. Użytkowanie wieczyste ma charakter majątkowy i podlega ogólnym zasadom dotyczących przedawnienia. Zgodnie z art. 232 Kodeksu cywilnego osoby fizyczne i prawne mogą otrzymywać w użytkowanie wieczyste grunty będące własnością Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast, a także poza granicami, jeżeli zostały włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i zostały przekazane do realizacji zadań gospodarki miasta oraz grunty będące własnością jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.
Z kolei art. 235 par. 1 Kodeksu cywilnego mówi, że budynki oraz inne urządzenia wzniesione na gruncie należącym do Skarbu Państwa lub należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez użytkownika wieczystego są jego własnością. Prawo własności budynku wybudowanego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest ściśle związane z tym prawem, ale oba z tych praw oznaczają oddzielny przedmiot władania i dlatego należy rozpatrywać je odrębnie.
Odpłatne zbycie, a podatki
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit a – c ustawy o PIT, opodatkowaniem objęte jest odpłatne zbycie:
nieruchomości lub części nieruchomości
udziału w nieruchomości
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
prawa wieczystego użytkowania gruntów
jeżeli odpłatne zbycie nie następuje podczas wykonywania działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W przypadku sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntów razem z wybudowanym budynkiem, okres 5 lat liczy się oddzielnie dla nabycia użytkowania wieczystego i dla wybudowania budynku. Stawka podatku wynosi 19% od uzyskanego dochodu (art. 30e ustawy PIT).
Sprzedaż użytkowania wieczystego w ramach prowadzonej firmy
Prawo użytkowania wieczystego dotyczy również działalności gospodarczej. Kwestie te porusza art. 22c pkt 1 ustawy o PIT. Zgodnie z nim amortyzacją nie są objęte grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, które są środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi. Użytkowanie wieczyste nie podlega amortyzacji, ale zostało uznane za wartości niematerialne i prawne.
Przy sprzedaży użytkowania wieczystego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej warto zajrzeć do art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy PIT, który wskazuje, że przychodem z działalności gospodarczej są także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, które wykorzystywane są na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub z prowadzeniem działów specjalnych produkcji rolnej. Wydatek związany z nabyciem prawa do użytkowania wieczystego gruntu nie podlega amortyzacji, ale za to jest kosztem w chwili odpłatnego zbycia tego prawa (art. 23 ust. 1 pkt 1 ustawy PIT). Jeżeli sprzedaż użytkowania wieczystego następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to nie obowiązuje termin 5 lat jaki wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT z zastrzeżeniem wyjątku z art. 14 ust. 2c ustawy PIT.
Sprzedaż użytkowania wieczystego, a podatek VAT
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy PIT, podatnik może skorzystać ze zwolnienia z VAT, pod warunkiem, że na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym stoi budynek.
Od podatku VAT zwolniona jest dostawa budynków, budowli lub ich części z wyłączeniem sytuacji, kiedy:
dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed zasiedleniem
pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy od 2 lat.
Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy VAT pierwsze zasiedlenie ma miejsce wtedy, kiedy budynek, budowla lub ich części zostały oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź zostało rozpoczęte użytkowanie na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części po:
ich wybudowaniu
ich ulepszeniu o ile wydatki poniesione na ulepszenie wyniosły co najmniej 30% wartości początkowej.
Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia z VAT, to takim zwolnieniem objęta jest również dostawa gruntu, na którym dana nieruchomość została postawiona. Dotyczy to także gruntów będących w użytkowaniu wieczystym. Takiego samego zdania jest też Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, który przedstawił je w interpretacji z dnia 1 lipca 2019 roku, nr 0111-KDIB3-3.4012.159.2019.1.PJ.
PRZYKŁAD 1 Osoba fizyczna nabyła w 2009 roku prawo użytkowania wieczystego gruntu, a następnie po 10 latach wybudowała na tym gruncie budynek mieszkalny. Następnie w 2022 roku sprzedała prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynku. W tym przypadku, w stosunku do sprzedaży użytkowania wieczystego nie powstanie podatek PIT, ale powstanie w stosunku do odpłatnego zbycia wybudowanego budynku.
PRZYKŁAD 2 Przedsiębiorca w 2009 roku kupił prawo użytkowania wieczystego gruntu. Zakupu dokonał za kwotę 100 000 zł. Grunt wykorzystywał na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. W 2021 roku sprzedał prawo do użytkowania wieczystego za 150 000 zł. Zgodnie z przepisami, przedsiębiorca nie miał prawa do amortyzacji prawa użytkowania wieczystego, ale ma prawo uzyskany ze sprzedaży przychód pomniejszyć o wydatek poniesiony na nabycie prawa użytkowania wiecznego. Podstawę opodatkowania będzie stanowił dochód w kwocie 50 000 zł.
Podsumowanie
Grunt, który zostanie oddany w użytkowanie wieczyste jest nadal własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Budynek wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez użytkownika wieczystego jest jego własnością. Sprzedaż użytkowania wieczystego wywołuje różne skutki prawno-podatkowe.
